중개보수(복비) 계산법 | 상황별 체크포인트

부동산 계약을 앞두고 가장 궁금한 것 중 하나,
“복비 (수수료 ) 얼마 내야 하나요?”
중개보수(복비)는 부동산 계약의 마무리 단계에서
가장 민감하면서도 오해가 잦은 부분이에요.

이 글에선 계약 유형별 계산법부터
중개사가 설명 시 유의할 점,
소비자가 체크해야 할 기준까지
한눈에 모아보았습니다.

중개보수란?
| 계약 성립 시 지급하는 대가

• 부동산 매매, 전세, 월세 계약을 공인중개사를 통해 체결했을 때 지급하는 보수
• 거래금액(또는 보증금 기준)으로 정해진 요율 범위 내에서 산정
• 실무에서는 계약서 작성일 또는 잔금일에 지급되는 경우가 일반적

계약 유형별 중개보수 요율 기준 (2024년 기준)

※ 공인중개사법 시행규칙 제20조 기준
※ 부가세 별도 / 협의 가능 구간 있음

1. 주택 매매·교환

2. 주택 임대차 (전세·월세 포함)

※ 월세일 경우:

[(월세 × 100) + 보증금] = 환산보증금으로 계산

3. 비주택 (상가·토지 등)

•매매: 최대 0.9% 이내 협의 가능
•임대차: 최대 0.8% 이내 협의 가능

※ 지자체 조례에 따라 다를 수 있음 (서울시 등)

참고 팁
•상한 요율은 말 그대로 ‘최대치’입니다.
→ 중개인과 의뢰인이 협의하여 낮출 수 있어요.
•수수료는 거래 성사 후 청구가 원칙입니다.


✅ 중개보수는 표 기준보다 낮게도 협의 가능
✅ 반드시 계약 전 요율과 금액 고지하는 것이 안전합니다
✅ 지방 조례 기준이 다를 수 있으므로 관할 시군구 확인도 필요해요!


참고: 각 지방자치단체별 조례로 세부 요율이 다를 수 있음

환산보증금 계산법 (월세의 복비 기준)

• 환산보증금 = 보증금 + (월세 × 100)
• 예: 보증금 1,000만 원 / 월세 50만 원
→ 환산보증금 = 1,000 + (50 ×100) = 6,000만 원

소비자가 꼭 알아야 할 복비 계산 체크포인트

1. 법정 상한은 ‘최대치’일 뿐, 협의 가능
• ‘얼마까지 가능하세요?’라는 말로 자연스럽게 협상 여지가 있음 (이야기를 잘해야겠죠 ^.^)
2. 매수인·임차인도 부담자가 될 수 있음
• 중개보수는 계약 당사자 쌍방에게 청구 가능
• 통상, 계약서 상의 의뢰인 기준으로 정리
3. 중개사가 사전 고지해야 함
• 부당한 청구 방지를 위해, 계약 전 고지 의무
• 확인설명서 또는 별도 고지서 활용
4. 전자계약 시에도 동일하게 적용
• 온라인으로 진행해도 요율은 동일
• 계약서 작성 시 자동 반영되는 항목 주의

중개사가 실무에서 조심해야 할 부분

• 계산 실수 = 신뢰 하락
→ 특히 월세 환산 계산은 실수 빈번
• 복비 이중청구 오해
→ 계약 쌍방에게 청구 시, 사전 안내 반드시 필요
• 의뢰인 아닌 상대방에게 청구 시 분쟁 위험
→ 명확한 의뢰관계 + 고지서 필수

실전 팁

• 계약 전에 “중개보수는 얼마 정도 예상됩니다”
미리 말해두는 게 오히려 분쟁 줄이는 방법
• 지자체별 요율표 링크를 미리 준비해 두면 신뢰도 상승
(예: 서울시 부동산 정보 → 복비 요율 확인 가능)
• 소비자에게는 “법정 상한선 내에서 협의 가능”이라고 명확히 전달
→ 권리를 알리는 것이 신뢰를 만드는 첫걸음

세 줄 요약

중개보수는 단순한 요율이 아니라,
신뢰와 책임을 정리하는 마지막 절차입니다.
서로 명확하게 이해하고 합의하는 게 가장 중요해요.