거래 유형별 대응법 | 전세, 월세, 매매 실전 팁

💡 이런 분을 위한 글이에요:
✔ 실무에 갓 들어선 공인중개사
✔ 거래 유형별 설명이 막막한 초보 중개인
✔ 계약 시 고객에게 리스크를 어떻게 설명할지 고민되는 분

공인중개사라면 누구나 마주하게 되는 세 가지 기본 거래 유형이 있습니다. 바로 전세, 월세, 그리고 매매입니다. 겉보기엔 단순한 계약처럼 보여도, 각각의 거래에는 성격과 대응법이 확연히 다릅니다.

이번 글에서는 공인중개사의 입장에서 각 거래유형별 특징과 실전 대응 전략을 정리해았니다.

특징: 보증금을 일시불로 지급하고 매월 월세는 없음
유의사항: 보증금 반환 문제가 핵심 → 전입신고 + 확정일자 + 선순위 여부 반드시 확인
실전 대응:
- 등기사항증명서 열람 시 근저당권, 가압류 여부 체크
- 임대인 명의와 실소유주가 같은지 대조
- 보증보험 가입 가능성 안내
- 권리분석이 약한 고객이라면, 법률용어 대신 '누가 먼저 돈을 받을 수 있는지' 쉽게 설명
보증금 미반환 시 대응법:
- 임차권등기명령 신청 → 이사 후에도 대항력 유지 가능
- 소액임차인 요건에 해당하면 경매 시 우선변제 가능
- 전세보증금 반환보증 가입 시 HUG 또는 SGI에 청구

특징: 소액 보증금 + 매월 월세, 투자형 임대인이 많음
유의사항: 월세 외에 관리비 포함 내역 정확히 기재
실전 대응:
- 계약서에 관리비 포함 항목(전기, 수도, 인터넷 등) 구체적으로 명시
- 월세 지급일, 연체 시 이자 등도 사전에 설명
- 대부분 단기계약이므로 재계약 시기 체크
연체·관리비 분쟁 해결책:
- 연체 시 계약서에 명시된 연체이자율 기준 적용 가능
- 관리비 항목 누락된 경우, 분쟁조정위 또는 법률구조공단 무료상담 활용
- 명확한 증거(청구 내역서, 계좌 이체 기록 등)를 확보하여 대응

특징: 실거주 또는 투자 목적, 잔금일이 핵심 포인트
유의사항: 중도금 대출, 잔금 지연 시 책임소재 명확히
실전 대응:
- 계약금–중도금–잔금 흐름 확인, 등기이전 시점 명확히 고지
- 실거주 목적이면 입주 가능일 조율 필수
- 부동산 실거래가 신고도 중개사 책임이란 점 강조
- 잔금일 전후로 등기 담당 법무사와 매수인에게 미리 연락하여 일정 재확인 → 계약 차질 방지
소유권 이전 지연 시 대응법:
- 잔금일 이후에도 등기 미이행 시 이행촉구 내용증명 발송
- 계약서상 지연 시 책임 조항(위약금 또는 손해배상) 근거로 청구 가능
- 필요시 가등기 또는 소송 제기 검토

구분	전세	월세	매매
핵심 포인트	보증금 보호	월세 지급 & 관리비	자금 흐름 & 등기
유형별 리스크	보증금 미반환	연체, 관리비 분쟁	소유권 이전 지연
중개사 대응	권리관계 명확히 설명 권리분석이 어려운 고객에겐 쉬운 언어로 풀어서 안내	계약서에 관리 조건 구체화 추후 분쟁 방지를 위한 근거 확보	입금–등기 스케줄 정확히 안내 등기 담당자 및 당사자와 사전 소통 필수

계약서를 작성할 때마다 스스로에게 질문해보세요.

거래유형이 달라지면 설명의 포인트도 달라져야 합니다. 같은 양식이라도, 디테일은 다르게 접근하는 것이 진짜 실무자입니다.

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