계약서 작성 실수 사례 | 조항 하나로 달라지는 결과

계약서는 작성한 그대로 효력이 발생합니다.
하지만 계약서 문구 하나가 달라졌을 뿐인데
분쟁이 생기거나, 손해를 보는 상황도 흔하죠.

→ 이 글은 중개사로서 꼭 기억해야 할
계약서 실수 사례 3가지를 통해 실무 시점에서
어떤 점을 주의해야 하는지 살펴보겠습니다.

▌계약서 작성, 조항 하나 때문에 중개사가 불려나간다면?

“특약에 명시돼 있지 않아서
계약금 돌려줄 수 없다고 하네요.”

“중개사가 계약서에 명확히 기재해 줬으면
이런 분쟁은 없었을 거예요.”

→ 계약 당사자가 싸우는 게 아니라
중개사가 ‘왜 말 안 했냐’는 책임을 지게 되는 경우,
의외로 많습니다.

▌실수 사례  첫번째 :
특약 미기재로 계약 해제 분쟁

계약 당시 매수인은 집 내부 수리를 전제로 계약했으나
특약에 ‘수리 조건’이 누락됨.
잔금일 수리되지 않았다는 이유로 계약 해제 요구 → 거절 → 분쟁

말로 합의했어도 특약에 기재되지 않으면
법적으로는 인정되지 않습니다.

→ 중개사는 의뢰인의 요청 사항을 명확하게 특약에 반영해야 하며, 구두로 합의된 사항이라도 기록에 남기지 않으면 무의미해집니다.

▌실수 사례 :
잔금일 표기 실수로 세금 문제 발생

실제 잔금일과 계약서상 잔금일이 달라
양도소득세 신고 기준일 착오 발생 → 매도인이 가산세 부담

등기 기준, 양도세 기준 모두 ‘잔금일 기준’으로 결정됩니다.

→ 날짜 하나 잘못 적으면
세무 문제로 중개사에게 항의가 들어올 수 있어요.

특히 실입주일과 잔금일이 다른 경우,
잔금일 명시를 명확하게 구분해야 합니다.

▌실수 사례 :
임대차 계약서에서 ‘보일러 고장’ 책임 누락

계약 후 며칠 지나지 않아 보일러가 고장.
임차인 “입주 전부터 고장 나 있었던 것” 주장 → 수리비 부담 분쟁 발생

→ 계약서에는
‘입주 전 하자 발생 시 임대인이 수리 책임진다’는 특약 조항이 없어 임대인과 임차인 모두 중개사에게 책임을 전가

계약 당일이 아닌 ‘입주 전·후 시점’에 대한 명확한 책임 구분이 특약 조항으로 들어가야 분쟁 예방에 효과적입니다.

▌계약서 작성 시 중개사가 점검해야 할 5가지

1. 구두합의 사항 → 반드시 특약에 기재
2. 잔금일, 인도일, 입주일 → 모두 날짜 분리 명시
3. 하자 책임 구분 → 입주 전/후 기준 구분
4. 관리비, 시설물 인수인계 내용 추가
5. 특약 문구 → 문장 표현 명확히 (모호한 말 피하기)

▌실무 정리
이런 실수는 반복하지 마세요

• 계약서는 ‘작성된 대로’ 법적 효력이 생기기 때문에
한 줄 한 줄이 매우 중요합니다.
• 중개사는 단순 작성자이자, 전문적 조언자입니다.
문구 하나로 분쟁을 막을 수 있다는 인식이 필요합니다.

작성 실수는 고객의 신뢰를 무너뜨리는 순간이지만,
반대로 명확한 조항은 ‘전문 중개사’로 기억되는 포인트가 됩니다.