전세 사기 예방을 위한 핵심 체크포인트

전세 사기로 인해 피해를 입는 세입자가 해마다 늘고 있습니다. 계약 전에 단 몇 가지만 확인해도 위험을 크게 줄일 수 있습니다.
이 글에서는 실제 사례와 법적 근거를 토대로 꼭 확인해야 할 7가지 포인트를 정리했습니다.

전세사기 예방 체크포인트 이미지

 

1. 전세계약 전 등기사항증명서 필수 확인 (근저당권이란?)

등기사항전부증명서(등기부등본)를 열람하면 소유자 정보와 근저당권 등 설정된 권리를 확인할 수 있습니다.
근저당권은 금융기관이 돈을 빌려준 담보로 집을 잡아놓은 권리로, 보증금보다 선순위 근저당이 있으면 위험합니다.

2. 확정일자 + 전입신고 = 배당순위 보호

주택임대차보호법 제3조, 제3조의 2에 따르면, 전입신고와 확정일자를 갖춘 세입자는 대항력과 우선변제를 가집니다. 이는 경매 시 보증금 일부 또는 전액을 돌려받을 수 있는 권리입니다.

3. 임대인 신원과 실소유자 확인

계약 상대방이 ‘진짜 집주인’인지 반드시 확인하세요.
명의자가 아닌 대리인과 계약할 경우, 위임장과 인감증명서를 받아야 안전합니다. 소유자 본인과 통화하여 계약 진행에 대해 알고 있는지도 꼭 확인하시길 바랍니다.

4. 선순위 권리가 있으면 계약금 넣지 않기

보증금보다 선순위 채권(근저당, 전세권 등)이 있으면 해당 채권자가 집을 경매로 넘겨 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다.
등기부등본을 보고 선순위 금액을 반드시 확인하세요.

5. ‘보증보험 가입 가능한 집인지’ 사전 체크

HUG(주택도시보증공사)나 SGI서울보증의 전세보증금 반환보증에 가입할 수 있는지 확인하세요.
이미 임차보증금 과다, 선순위 다수 설정된 경우 가입 이 거절될 수 있습니다.

6. 집주인 몰래 전대차 계약은 위험

임차인이 또 다른 세입자에게 임대를 주는 전대차는 임대인의 서면 동의가 없으면 법적 효력이 없습니다.
집주인이 계약 자체를 인정하지 않아 보증금을 날릴 위험이 있습니다.

7. 특약사항 작성 시 보증금 반환 시점 명확히

계약서에 특약사항이 있다면 보증금 반환일을 명확히 정해두세요.
예: ‘퇴거일 기준 3일 이내 반환’ 등
불명확한 표현은 분쟁의 원인이 됩니다.

관련 정보 함께 보기

→보증금 반환 지연 시 세입자 대응법
→전세계약 파기 시 위약금 기준 보러 가기

실제 참고 링크

→ 주택임대차보호법 바로가기
→ HUG 전세보증금 반환보증 안내

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마무리

전세 계약은 단순한 서류 절차가 아니라 수천만 원을 지키는 법률행위입니다.
사전에 확인하고, 기록하고, 불안하다면 전문가에게 꼭 상담해 보세요.