전세계약 파기 시 위약금 계산 기준 (임차인 vs 임대인)

 

전세계약 중도 파기, 꼭 알아야 할 위약금 기준

전세계약, 중간에 파기하면 무조건 위약금?

계약기간이 남았는데 전세계약을 파기해야 한다면 누구 책임일까요?
실제로는 임대인과 임차인의 사정이 각각 달라 책임 소재와 위약금 부담이 다르게 결정됩니다.

오늘은 전세계약 파기 시 위약금의 기준을 임대인과 임차인 입장에서 나눠서 살펴볼게요.

임차인이 중도 해지할 경우

원칙적으로는 임차인이 계약 기간을 지켜야 합니다. 임차인의 사정으로 중간에 나가겠다고 하면 위약금 또는 기한의 이익 상실로 계약해지로 보게 되죠.

하지만, 대신 들어올 세입자(후임 세입자)를 구해 계약을 승계시키면 위약금을 면할 수 있는 여지가 있습니다.

민법 제390조·제393조에 따라 손해배상의 범위는 실제 손해에 한정되므로, 새로운 임차인으로 공백 없이 계약이 이어지면 손해가 없다고 판단됩니다.

임대인이 계약을 파기할 경우

임대인의 사정으로 계약을 파기하면 계약금의 2배 반환 원칙이 적용됩니다.
계약서에 특약이 없다면, 일반적으로 계약금 배액배상이 기준입니다.

또한 계약갱신을 거절하는 경우에도 정당한 사유 없이 거절하면 손해배상 책임이 생길 수 있습니다.

📌 사례로 이해해 보세요!

• A씨(임차인): 이직으로 인해 갑작스럽게 이사를 가야 했지만, 새로운 세입자를 구해 위약금 없이 계약 종료.
• B씨(임대인): 본인이 직접 거주할 계획이라며 계약을 해지하려다, 정당한 사유 부족으로 위약금 2배 지급.

계약서 특약 사항도 중요합니다

실제로는 계약서에 다음과 같은 문구가 있다면 위약금의 기준이 달라질 수 있습니다:

• “계약 기간 내 해지 시 보증금의 10%를 위약금으로 지급한다.”
• “중도 해지 시 후임 세입자 구할 책임은 임차인에게 있다.”

따라서 계약 전 특약 조항을 꼼꼼히 확인하고, 서명 전에 의문점은 중개사나 법무전문가에게 반드시 확인해야 합니다.

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마무리

전세계약은 단순한 입주 계약이 아니라 법적 효력이 있는 민법상 계약입니다.
중도 파기의 책임 소재와 위약금 기준은 상황별로 다르기 때문에
반드시 계약서 조항과 실제 상황을 모두 검토하고 전문가 상담을 병행하세요.