반전세 계약 시 월세 전환 계산법

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전세와 월세의 중간 지점인 ‘반전세’. 하지만 정확한 계산법을 몰라 막연히 ‘보증금 깎고 월세 올린다’ 고만 생각하는 분들도 많습니다. 특히 전월세 전환율 5.5% 기준이 적용되는 지금, 정확한 계산법을 알고 계약에 임하는 것이 내 권리를 지키는 첫걸음입니다.

1. 반전세란? 전세와 월세의 중간 지점

반전세는 전세보증금의 일부를 월세로 전환한 형태입니다. 보증금은 낮추고, 대신 매달 일정 금액의 월세를 추가로 내는 구조입니다. 전세보증금에 비해 초기 부담이 적고, 월세보다 보증금이 많아 월세 금액도 비교적 낮습니다.
월세 부담은 줄이고, 전세금 마련이 어려운 사회 초년생이나 1인가구에게 적합한 방식입니다.

2. 전세보증금을 월세로 바꿀 때, 전환비율이란?

임대인이 보증금을 줄이고 그만큼 월세로 돌릴 경우, 법정 전환율 (지역별로 상이)을 적용하여 월세로 환산합니다. 이 비율을 지키지 않으면 과도한 월세 요구가 될 수 있어 분쟁의 소지가 생깁니다. - 국토교통부 고시기준참고

3. 전월세 전환율 계산법 (5.5% 기준)

계산 공식:
보증금 감액 × 전월세 전환율 ÷ 12 = 월세 인상 가능액

예: 보증금 2000만원 줄이고 월세로 전환한다면?
2,000만 원 × 5.5% ÷ 12 = 약 91,667원

4. 실제 계산 예시: 5000만 원 보증금 → 월세로 전환하면?

보증금 5000만 원을 줄이고 월세로 돌릴 때, 월세를 얼마나 올릴 수 있을까요?
보증금 5000만 원 × 5.5% ÷ 12 = 229,167원
즉, 보증금 5천만 원을 포기하는 대신 최대 월세 약 23만 원까지 전환 가능합니다.
전환 후 월세가 주변 시 보다 높을 경우, 불공정 계약일 수 있으므로 반드시 비교해 보시기 바랍니다.
 
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5. 계약갱신 시 5% 인상 한도는 어떻게 적용될까?

계약갱신청구권을 사용할 경우, 월세 또는 보증금 인상분 모두 합산해 5% 이내로 제한됩니다. 따라서 전세를 반전세로 전환하려면, 총인상분이 이 범위를 초과하지 않도록 계산이 필요합니다.
 
→ 전세 계약 연장 시 주의사항 5가지

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마무리

반전세는 잘 활용하면 전세보다 유연하고, 월세보다 부담이 적은 좋은 선택입니다. 하지만 계약 전에 전환율 기준과 인상 한도를 정확히 계산하고 확인하는 것이 분쟁을 예방하고, 합리적인 계약으로 이어지는 핵심입니다.
계약 전 렌트홈 계산기와 이 글의 계산법을 꼭 비교해 보세요.