전세사기란? 보증금 못 받았다고 모두 전세사기는 아닙니다

전세보증금 미반환과 전세사기의 법적 차이에 대하여 작성해 보려 합니다.

전세사기라는 말은
요즘 너무 흔하게 쓰이고 있습니다.

전세보증금을 돌려받지 못하면 많은 분들이
전세사기라고 오해하기 쉽습니다.

하지만 법적으로 보면
모든 보증금 미반환이 전세사기는 아닙니다.
이 차이를 정확히 이해하지 못하면
대응 방향 자체가 완전히 엇갈리게 됩니다.

전세사기란? 보증금 못 받았다고 모두 전세사기는 아닙니다

전세보증금 미반환과 전세사기의 차이점

전세 계약이 종료됐는데
임대인이 보증금을 돌려주지 못하는 경우는
생각보다 흔합니다.

•집이 아직 매도되지 않은 경우
•자금 사정이 일시적으로 막힌 경우
•임대인도 실제로 경제적 여력이 없는 경우

이런 상황은 대부분
민사적인 채무 불이행 문제에 해당합니다.

반면 전세사기는
처음부터 성격이 다릅니다.

전세사기 판단 기준은 ‘처음부터 속였는지 여부’

전세사기로 판단되는 경우에는
대부분 공통된 특징이 있습니다.

•임대인이 처음부터 보증금을 돌려줄 의사나 능력이 없었거나
•보증금 반환이 불가능하다는 사실을 알면서도
•임차인을 속여 계약을 체결한 경우

즉,
문제는 나중에 못 준 것이 아니라
처음부터 속였는지 여부입니다.

이 차이 때문에
전세사기는 단순한 분쟁을 넘어
형사 문제로까지 이어질 수 있습니다.

전세사기와 단순 민사 분쟁, 어디서 갈릴까

전세사기에서 가장 혼란스러운 부분입니다.

•보증금을 못 받았다고 해서 자동으로 사기죄가 되는 것은 아니고
•임대인이 처벌을 받았다고 해서
보증금이 돌아오는 것도 아닙니다.

전세사기는
민사와 형사가 동시에 얽히는 구조이기 때문에
피해자 입장에서는
어디서부터 어떻게 대응해야 할지 막막해지기 쉽습니다.

이 구조를 이해하려면
전세사기가 실제로 어떤 유형으로 발생하는지를
먼저 살펴볼 필요가 있습니다.

전세사기 유형별 정리

전세사기는 하나의 방식으로만 발생하지 않습니다.
실무에서 자주 문제 되는 유형들을 보면
왜 피해가 반복되는지 이해가 쉬워집니다.

깡통전세 전세사기란 무엇인가

가장 대표적인 유형입니다.
•집값에 비해 전세보증금과 근저당 금액이 과도하게 높은 구조
•겉보기에는 문제없어 보이지만 경매로 넘어가면 임차인이 보증금을 거의 배당받지 못하는 상황

이 유형은
계약 당시에는 정상 계약처럼 보이기 때문에
피해자가 특히 많습니다.

근저당 숨기고 계약한 전세사기 유형

등기부등본에는 근저당이 존재하지만
•곧 말소될 예정이다
•실질적인 부담은 없다
라는 설명으로 안심시키는 경우입니다.

하지만 말소가 실제로 이루어지지 않으면
임차인은 후순위로 밀리게 되고
보증금 회수가 어려워집니다.

허위 임대인·이중계약 전세사기 사례

•실제 소유자가 아닌 사람이 임대인으로 등장하거나
•명의를 빌려 계약을 체결하는 방식입니다.

계약서 자체는 그럴듯하지만
나중에 등기 명의자를 확인해 보면
전혀 다른 사람이 소유자인 경우도 적지 않습니다.

명의대여·바지임대인 전세사기 구조

실제 자산도 없고
책임을 질 능력도 없는 사람을
임대인 명의로 내세워
다수의 전세계약을 체결하는 방식입니다.

이 경우, 형사 고소를 해도
실질적인 보증금 회수는 매우 어렵습니다.

신탁부동산 전세계약, 왜 전세사기로 이어질까

부동산이 이미 신탁되어 있음에도
이를 제대로 설명하지 않거나
임차인이 신탁 구조를 이해하지 못한 상태에서
전세계약이 이루어지는 경우입니다.

이 유형은
계약 자체의 효력 문제까지 이어질 수 있어
피해가 더 복잡해집니다.

전세사기가 반복되는 이유

(계약 당시에는 왜 문제가 없어 보일까)

전세사기의 공통점은
계약 당시에는 문제가 없어 보인다는 점입니다.
•중개사가 괜찮다고 했고
•집도 멀쩡했고
•실제로 입주도 했기 때문입니다.

하지만
전세사기는 대부분
계약서 바깥의 구조에서 문제가 시작됩니다.

이 구조를 모르고 계약하면
피해가 발생한 뒤에야
문제의 실체를 알게 되는 경우가 많습니다.

법률적 부분이 번거롭고 어렵게 느껴지더라도
아까운 돈 손해 보지 않도록 계약 전
도움 되는 정보를 메모해 준비해 가시길 바랍니다.


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