상가임대차 갱신요구권, 임대인이 거절할 수 있는 8가지 사유

상가임대차 갱신요구권. 임대인 거절 사유

10년까지 가능하지만, 무조건 보장되는 건 아닙니다

상가에서 장사를 하다 보면, 계약 만료 시점에 가장 큰 고민이 생깁니다.
이 자리에 계속 머물 수 있을지,
임대인이 계약을 거절하면 어떻게 할지 말이지요.

많은 임차인들이 최대 10년까지는 계약을 갱신할 수 있다고 알고 있지만, 실제로는 임대인이 법적으로 갱신을 거절할 수 있는 예외 사유도 존재합니다. 오늘은 그 내용을 정확히 짚어보겠습니다.

1. 갱신요구권이란?

「상가건물 임대차보호법」 제10조는 일정한 요건을 충족한 임차인에게 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리를 보장합니다.
요약하면 다음과 같습니다.

* 임차인은 계약 종료 6개월 전부터 1개월 전 사
  이에 서면으로 갱신을 요구할 수 있고,
임대인은 특별한 사유가 없으면 거절할 수 없습
  니다.

이 권리는 최초 임대차 개시일로부터 최대 10년까지 보장됩니다. 즉, 기존 계약이 2년 단위였다면 5회까지 갱신이 가능한 셈입니다.

2. 임대인이 갱신을 정당하게 거절할
    수 있는 8가지 사유

법에서 인정하는 정당한 거절 사유 조건 중 하나라도 충족되면 임대인은 갱신을 거절할 수 있으며, 임차인은 이에 대해 법적으로 대응하기 어려울 수 있습니다.

1. 3 기분 이상 차임 연체

한 번이라도 3개월치 월세를 연속으로 밀리면 계약 갱신 거절이 가능합니다.
※ 연체 후 곧바로 납부한 경우, 또는 누적 금액이 3기분 미만인 경우는 해당하지 않습니다.

2. 거짓·부정한 방법으로 계약 체결

임차인이 허위 서류로 계약했거나, 타인의 명의나 허위 법인을 사용한 경우가 대표적입니다.
사실상 기망에 의한 계약 체결이 입증되어야 합니다.

3. 무단 전대

임대인의 동의 없이 제3자에게 점포의 일부라도 빌려준 경우, 갱신 거절 사유가 됩니다.
※ 단, 임대인이 이를 알고도 오랫동안 문제 삼지 않았다면 사유로 인정되지 않을 수 있습니다.

4. 고의 또는 중대한 과실로 물건을 파손

실내 공사 도중 구조물을 훼손하거나 화재를 유발한 경우가 여기에 해당합니다.
단순한 실수, 낡음 등은 해당하지 않습니다.

6. 공익을 심각하게 해치는 영업

유흥업소, 도박장, 불법 성인업소처럼 사회적 민원을 지속 유발한 경우입니다.
이전 제재 이력이나 행정처분이 있었다면 임대인의 거절은 정당합니다.

6. 임대인 또는 직계가족이 직접 사용하려는 경우

가장 많이 등장하는 사유입니다. 단,
•말로만 직접 사용하겠다는 의사는 인정되지 않고, 실제로 입주하여 사용하는 것까지 입증돼야 합니다.
※ 갱신 거절 후 다른 사람에게 재임대한 경우, 임대인은 손해배상을 해야 할 수도 있습니다.

7. 철거 또는 재건축 계획이 있는 경우

재건축을 위한 허가 신청, 설계 도면 등 구체적인 계획이 입증돼야 거절 사유가 인정됩니다.
※ 단순 리모델링, 내부 인테리어 공사는 해당하지 않습니다.

8. 반복적인 차임 연체 후 거절 통지

2기 이상 차임 연체가 있었고,
임대인이 서면으로 갱신을 거절했으며,
그 이후에도 반복적인 경고가 누적된 경우 정당 사유로 인정될 수 있습니다.

3. 실무에서 가장 많이 등장하는 사유
     3가지

임대인이 실제로 가장 많이 주장하는 거절 사유는, 직접 사용, 재건축 예정, 3 기분 이상 연체입니다.

하지만 바로 이 세 가지는 분쟁도 가장 많은 항목입니다.
임대인이 직접 사용하겠다고 했지만 실제로는 다른 사람에게 재임대한 경우, 임차인은 갱신 거절 무효 주장과 함께 손해배상 청구도 가능합니다.

4. 임차인이 꼭 챙겨야 할 점

임차인 입장에서는 다음 사항들을 사전에 준비하고 관리하는 것이 무엇보다 중요합니다.
1. 계약 종료 6개월~1개월 전 사이에 서면으로
     갱신 요구
2. 월세 연체 이력 방지 및 관리
3. 제3자에게 전대 시, 반드시 임대인의 사전 서
     면 동의 확보
4. 임대인이 직접 사용 또는 재건축을 사유로 들
     경우, 실제 이행되는지 주의 깊게 확인

5. 갱신요구권 무조건은 아닙니다

10년까지는 보장된다는 말은 맞지만,
예외는 분명히 존재합니다.
그리고 그 예외는 결코 적지 않습니다.

그래서 계약 갱신을 원한다면,
막연히 10년까지는 괜찮겠지라고 안심하기보다는, 임대인의 거절 사유가 법적으로 정당한지 따져보고, 임차인 자신도 계약 이행 의무를 철저히 준수해야 합니다.


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