상가 계약서에 권리금 조항, 왜 꼭 넣어야 할까?

상가계약시 권리금 조항 넣기

권리금 회수 분쟁, 계약서 한 줄로 예방하는 방법

상가를 임대할 때, 많은 분들이 보증금과 월세, 계약 기간만 신경 쓰기 쉽습니다.
하지만 막상 장사를 오래 하다 보면 권리금 문제가 반드시 따라옵니다.

예를 들어,
임차인이 새 임차인을 주선해서 권리금을 받고 나가려는데
임대인이 그 사람은 안 돼요라고 거절해 버리는 상황.
이 한마디로 임차인이 받을 수 있었던 수천만 원의 권리금이 날아가 버리는 경우도 실제로 적지 않습니다.

이런 상황을 미리 막고 싶다면?
계약서에 권리금 회수 보호 조항을 처음부터 명확히 넣어두는 것이 가장 안전한 방법입니다.

법에서도 권리금 회수를 보호하긴 합니다.

하지만 현실은 다릅니다.

[상가임대차보호법] 제10조의 4에서는
임차인이 권리금을 회수할 수 있도록 법적으로 보호하고 있습니다.

하지만 문제는 여기서 끝나지 않습니다.
* 임대인이 나는 정당한 사유가 있어서 거절한 거다라고 주장하면
* 임차인이 그건 정당하지 않다는 걸 스스로 입증해야 합니다.

즉, 결국 소송까지 가야 할 수도 있고,
그 과정에서 입증 책임이 임차인에게 있다는 것이 현실적인 문제입니다.

권리금 특약 조항, 이렇게 써보세요

계약서에 아래와 같은 문구를 넣어두면
향후 권리금 회수를 둘러싼 분쟁에서 훨씬 유리한 위치를 선점할 수 있습니다.

[권리금 특약 예시]

임차인이 임대차 종료 시점에 신규 임차인을 주선하여 권리금을 회수하려는 경우,

임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절하지 않는다.

종료 6개월 전부터 종료일까지 주선된 신규 임차인이 계약 조건상 문제 없고, 법령상 하자가 없을 경우,

임대인은 신규 임차인과 계약을 체결하거나 이에 협조한다.

이 한 문장만 있어도,
나중에 임대인이 부당하게 거절했을 경우,
단순히 법 위반이 아니라 계약 위반 책임까지 물을 수 있게 됩니다.

그러면 임대인은 무조건 받아줘야 하나요?

아닙니다.
특약이 있다고 해서 임대인이 무조건 신규 임차인을 받아야 하는 것은 아닙니다.

만약 임대인이 정당한 사유를 입증할 수 있다면,
예컨대 재건축 계획이 확정돼 인허가 절차까지 진행 중이라면,
특약이 있더라도 계약 체결을 거절할 수 있습니다.

즉, 임대인의 거절권은 그대로 보장되되,
그 거절이 정당하지 않으면 계약 위반이라는 추가 책임까지 발생하는 것이죠.

계약서 특약이 실제로 주는 3가지 효과

1. 입증 책임이 임대인에게 넘어간다

임차인이 일일이 이유를 설명하고 소명할 필요 없이,
임대인이 왜 거절했는지를 설명하고 입증해야 합니다.

2. 임대인의 협조 의무가 명확해진다

연락 무시, 계약 미루기 등의 행동도
계약서 특약이 있으면 위반행위로 간주될 수 있습니다.

3. 손해배상 청구의 근거가 하나 더 생긴다

법 위반뿐 아니라 계약 위반 책임도 더해져
소송이나 분쟁 시 훨씬 유리한 근거가 됩니다.

권리금 특약 조항은 반드시 넣는 게 좋습니다.

이 조항이 임대인의 권리를 제한하진 않습니다.
하지만 분쟁 발생 시,
임차인의 권리를 지킬 수 있는 강력한 법적 방패가 되어줍니다.

실제로도 계약서에 이 문장 하나가 있는 것과 없는 것의 차이는
법정에서 수백만 원, 수천만 원의 결과로 이어지기도 합니다.

상가 계약을 앞두고 있다면,
권리금 조항은 단순한 옵션이 아닌, 필수 사항이라는 것.
이제는 반드시 기억해 두시길 바랍니다.



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