상가 권리금, 계약서에 꼭 넣어야 하는 조항

 

상가권리금을 계약서에 넣어야 하는 이유

임대인의 부당한 거절을 막을때 필요한 한 줄

상가를 임대할 때, 임대료와 보증금, 계약 기간 등은 꼼꼼하게 살펴보면서도, 권리금 조항은 빠뜨리는 경우가 많습니다.

하지만 장사를 해보신 분들이라면 알 겁니다.
계약을 종료하고 가게를 정리할 때, 가장 민감한 부분은 결국 권리금 회수입니다.

임대인이 거절하면 권리금은 어떻게 되나요?

현실에서는 이런 일이 비일비재합니다.
“제가 다음 임차인 구해오겠습니다”라고 했는데,
임대인이 “그 사람은 안 돼요”라고 하며 아무 이유 없이 거절하는 경우.

그 결과, 임차인이 받을 수 있었던 수천만 원의 권리금이
한순간에 날아가 버리는 경우도 적지 않습니다.

이런 분쟁을 미리 막는 가장 현실적인 방법은 바로,
계약서에 권리금 회수 관련 특약 조항을 명확히 넣는 것입니다.

법에도 권리금 보호 규정이 있다는데, 왜 굳이 특약까지 할까?

[상가건물 임대차보호법] 제10조의4에는
임차인의 권리금 회수 기회를 보호하는 규정이 존재합니다.

하지만 문제는 실제 분쟁이 생겼을 때입니다.
* 임대인이 “정당한 사유로 거절한 것이다”라고 주장하면
* 그 사유가 정당하지 않다는 것을 임차인이 입증해야 합니다.

즉, 입증 책임은 오롯이 임차인에게 있고,
자칫하면 소송까지 이어질 수 있습니다.

그래서 분쟁을 줄이고자 한다면,
계약 단계에서부터 권리금 회수 조항을 특약으로 포함시키는 것이 매우 중요합니다.

실제 계약서에 넣을 수 있는 권리금 특약 문구

다음은 실무에서 바로 활용 가능한 문장 예시입니다.

“임차인이 임대차 종료 시 신규 임차인을 주선하여 권리금을 회수하고자 할 경우,
임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절하지 않는다.
종료 6개월 전부터 종료일까지 주선된 신규 임차인이 계약 조건 및 법령상 문제가 없을 경우,
임대인은 계약 체결 또는 이에 협조한다.”

이 문장 하나만으로도,
임대인이 정당한 사유 없이 거절했을 경우
법 위반뿐 아니라 ‘계약 위반’ 책임까지 물을 수 있게 됩니다.

특약이 있으면 임대인은 무조건 받아줘야 할까요?

그렇지는 않습니다.

임대인에게 [ 상가임대차보호법 ] 상 정당한 사유가 인정된다면
신규 임차인을 거절할 수 있는 권리는 여전히 있습니다.

예를 들어,
* 철거 또는 재건축 계획이 확정되어 있고
* 인허가 절차까지 진행되고 있다면

임대인은 협조 의무 없이 계약을 거절할 수 있습니다.
특약이 있더라도 법률상 정당한 거절은 가능한 셈입니다.

그럼에도 특약이 중요한 이유는

특약은 임대인의 권리를 제한하려는 게 아닙니다.
하지만 ‘정당하지 않은 거절’에 대해서는
임차인이 훨씬 강력하게 대응할 수 있는 근거가 되어줍니다.

실제로 특약 조항이 있으면 다음과 같은 효과가 발생합니다.

계약서 특약이 가져다주는 3가지 실질 효과

 

1. 입증 책임이 바뀝니다

– 계약서에 아무 조항이 없으면, 임차인이 모든 걸 입증해야 합니다.
– 하지만 특약이 있으면, 임대인이 “왜 거절했는지”를 입증해야 합니다.

2. 임대인의 책임 범위가 넓어집니다

– 단순히 거절만이 아니라, 협조를 하지 않거나 소극적으로 대응해도
‘계약 위반’이 될 수 있습니다.

3. 손해배상 청구의 가능성이 높아집니다

– 단순히 법률 위반이 아니라, 계약 불이행에 따른 손해배상도 함께 청구할 수 있게 됩니다.

이와 같은 이유로 한 줄이 나를 지켜줍니다

권리금 회수 특약이 있다고 해서
임대인이 무조건 다음 임차인을 받아줘야 하는 건 아닙니다.

하지만 임대인이 정당한 사유 없이 거절했을 경우,
법 위반 + 계약 위반으로 강하게 대응할 수 있다는 것이 핵심입니다.

계약서 한 줄이
수천만 원의 권리금을 지켜주는 방패가 될 수 있다는 것, 잊지 마세요.


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