임대인이 개인회생ㆍ개인파산하면 전세보증금은 어떻게 될까?

임차인이 전세사기를 당한 뒤
임대인이 개인회생이나 개인파산을 신청했다는 사실을 알게 되면
임차인 입장에서는 보증금이 떠오를수밖에 없습니다.

“보증금은 돌려받을 수 있을까?”
“이사 가야 하나, 그냥 기다려도 되나?”
“회생이랑 파산은 뭐가 다른 걸까?”

임대인의 채무 문제는
임차인의 책임이 아니지만,
대응 시점을 놓치면 보증금 회수에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

이 글에서는
임대인이 개인회생 또는 개인파산을 한 경우
임차인의 전세보증금이 어떻게 처리되는지,
그리고 어떤 점을 반드시 확인해야 하는지를
절차 기준으로 정리해보겠습니다.

임대인이 개인회생을 하면 보증금은 어떻게 될까?

임대인이 개인회생을 신청했다고 해서
임차인의 보증금이 바로 사라지거나,
계약이 자동으로 종료되는 것은 아닙니다.

개인회생은
채무를 일정 기간 동안 나누어 변제하는 절차이기 때문에 임대차계약 자체는 그대로 유지되는 경우가 많습니다.

다만 문제는
보증금이 회생절차에서 어떤 채권으로 분류되느냐입니다.

임차인이
•대항력과 확정일자를 갖추고 있다면
보증금은 일반 무담보 채권과는 다른 지위로 검토될 수 있습니다.

하지만
•임대차 기간이 이미 종료되었거나
•보증금 반환이 지연되고 있는 상황이라면
회생절차에 맞춰 채권 신고나 별도 조치를 검토해야 할 수도 있습니다.

개인회생이라고 해서
가만히 있으면 알아서 해결된다고 생각하는 것은
위험할 수 있습니다.

임대인이 개인파산을 하면 보증금은 전부 못 받게 될까?

개인파산의 경우에는
개인회생보다 상황이 더 엄격해질 수 있습니다.

파산이 선고되면
임대인의 재산은 파산재단에 편입되고,
보증금 역시 파산 절차 안에서 처리됩니다.

이때 임차인의 보증금은
원칙적으로 파산채권에 해당하게 되며,
임차인은 채권신고를 통해 배당을 받아야 하는 구조가 됩니다.

다만,
임차인이 이미 대항력과 확정일자를 갖춘 상태라면일정 범위 내에서
우선변제 가능성이 검토될 수 있습니다.

결국 파산의 경우에도
보증금을 전혀 못 받는다로 단정할 수는 없고,
권리 요건과 절차 대응 여부에 따라 결과가 달라집니다.

이런 경우라면 반드시 확인해야 합니다

임대인이 개인회생이나 개인파산을 했다면

•임대차계약이 아직 유효한지
•대항력과 확정일자를 갖추었는지
•임차권등기가 필요한 상황인지
•회생·파산 절차에서 채권 신고 대상에 해당하는지

특히
보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사를 해야 한다면 임차권등기 여부가 매우 중요해질 수 있습니다.

임대인 회생·파산 시, 임차인이 기억해야 할 점

임대인이 개인회생이나 개인파산을 했다고 해서
임차인이 보증금을 무조건 포기해야 하는 것은 아닙니다.

하지만
•절차를 모르고 기다리기만 하거나
•대응 시기를 놓치게 되면
보증금 회수에 불리해질 수 있습니다.

임대인의 절차 진행 단계,
임차인의 권리 요건에 따라
대응 방법은 달라질 수 있기 때문에
상황에 맞는 정리가 필요합니다.

✍ 정리하면

임대인의 개인회생·개인파산은
임차인에게도 분명 부담이 되는 상황이지만,
보증금 문제는 권리 요건과 대응 여부에 따라 달라집니다.

막연한 걱정보다는
현재 계약 상태와 권리 관계를 먼저 확인하는 것이 가장 중요합니다.

개인회생과 개인파산의 차이점

개인회생은
일정 기간 동안 채무 일부를 변제하고
나머지를 조정받는 절차입니다.

개인파산은
법원이 면책 결정을 내리면
원칙적으로 채무 자체가 소멸합니다.

전세사기 피해 임차인 입장에서는
이 차이가 보증금 회수 가능성을 크게 좌우합니다.

임대인의 개인회생시 임차인의 채권자목록 열람법

개인회생이 접수되면
임대인은 법원에 채권자목록을 제출합니다.

임차인은 다음을 통해 확인할 수 있습니다.

•법원에서 채권자 통지서를 받았는지
•임대인의 개인회생 사건번호 확인 후
전자소송 사이트에서 채권자목록 열람
•법원 기록을 통해 내 보증금이 채권으로 기재돼 있는지 확인

여기서 가장 중요한 점은
보증금 채권이 누락된 경우입니다.

이 경우
임차인이 직접 채권신고를 하지 않으면
회생계획에서 아예 제외될 수 있습니다.

개인회생 중이면 보증금 전액을 받을 수 있을까?

현실적으로는 쉽지 않습니다.

개인회생은
임대인의 소득과 재산을 기준으로
일정 비율만 변제하는 구조이기 때문에,

임차인은 보통
•수년간
•일부 금액만
•분할로 받는 경우가 많습니다.

하지만
아무 조치도 하지 않는 것과
채권자로 참여하는 것은
결과가 완전히 달라집니다.

임대인이 개인파산을 신청한 경우

보증금은 정말 다 사라질까?

개인파산에서 가장 문제가 되는 부분은
면책 결정입니다.

면책이 확정되면
채무자는 더 이상 채무를 갚지 않아도 되기 때문입니다.

그래서 많은 임차인들이
파산하면 보증금은 끝이라고 생각합니다.

하지만 반드시 그렇지는 않습니다.

전세사기 보증금, 비면책채권이 될 수 있는 경우

법에서는
채무자의 고의적인 불법행위로 인한 손해배상채권을 면책 대상에서 제외하고 있습니다.

전세사기 사건에서
다음과 같은 사정이 있다면
비면책채권으로 주장할 여지가 있습니다.

•임대인이 처음부터 보증금 반환 의사나 능력이 없었던 경우
•다수의 임차인을 상대로 반복적인 전세사기를 벌인 경우
•허위 말소, 위조 서류 등 적극적인 기망행위가 있었던 경우
•형사상 사기죄 수사나 처벌이 진행 중인 경우

이런 경우
전세보증금 반환채권은
파산 후에도 살아 있는 채권이 될 수 있습니다.

다만
전세사기라는 이유만으로
자동으로 비면책채권이 되는 것은 아니며,
사기성과 고의성에 대한 입증이 핵심입니다.

비면책채권 주장은 어떻게 진행해야 할까

임대인의 개인파산 절차에서
임차인은 단순히 기다리는 입장이 아닙니다.

•채권신고 시 비면책 사유를 구체적으로 기재해야 하고

•계약서, 문자, 녹취, 수사자료 등
사기 정황을 뒷받침할 자료를 준비해야 하며

•경우에 따라 면책에 대한 이의 제기나 별도 소송도 검토해야 합니다

이 과정은
사건 구조에 따라 결과가 크게 달라질 수 있습니다.

개인회생 / 파산과 별도로
임차인이 함께 검토해야 할 대응들

임대인의 채무조정 절차와는 별개로
임차인은 다음도 함께 검토해야 합니다.

•임차권등기 설정 여부
•경매 진행 시 배당 가능성
•전세보증금 반환보증 가입 여부
•형사 고소 및 민사 손해배상 청구 가능성

전세사기 사건은
하나의 절차로 해결되는 경우가 거의 없습니다.
여러 제도를 동시에 놓고 구조적으로 접근해야
회수 가능성을 높일 수 있습니다.

정리하면

임대인의 개인회생이나 개인파산은
전세사기 피해 임차인에게
또 다른 위기처럼 느껴질 수 있습니다.

하지만
절차를 정확히 알고
채권자로서 대응한다면
아무것도 하지 않는 것보다는
분명히 다른 결과를 만들 수 있습니다.

가장 위험한 선택은
아무 조치도 하지 않는 것입니다.




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