임차권설정등기와 전세권설정등기

임대차 보증금을 보호하기 위해
등기를 고민하는 과정에서
임차권설정등기와 전세권설정등기를 같은 선상에서 비교하는 경우가 많습니다.

임차권설정등기와 전세권설정등기

하지만 이 두 등기는
등기부에 기재되는 내용부터, 법적 성격과 이후 발생할 수 있는 결과까지
근본적으로 다른 제도입니다.

이를 정확히 구분하지 않으면
임차인은 물론, 임대인에게도 예상치 못한 불이익이 발생할 수 있습니다.

임차권설정등기 시 등기부에 기재되는 내용

임차권설정등기는
임대차 계약을 전제로 한 임차권(채권)을
부동산 등기부에 공시하는 등기입니다.

등기부에는 일반적으로 다음과 같은 내용이 기재됩니다.
•임차권자(임차인)의 성명 또는 법인명
•임대차 목적물
•보증금 액수
•임대차 기간
•임차권 설정의 원인과 일자

여기서 중요한 점은
임차권설정등기는 소유권을 제한하는 물권이 아니라는 것입니다.

즉,
•임차인은 등기된 임차권을 근거로
대항력과 우선변제권을 주장할 수는 있지만

•해당 권리 자체를 독립적으로 처분하거나
•이를 담보로 자유롭게 금융거래를 하지는 못합니다.

임차권설정등기는
어디까지나 임대차 관계를 전제로 한 권리의 공시 수단입니다.

전세권설정등기의 본질은 ‘물권’

전세권설정등기는
임차권과 달리 전세권이라는 물권을 새로 설정하는 등기입니다.

전세권은 물권이기 때문에 다음과 같은 특징을 가집니다.
•전세권 자체가 독립된 권리로 존재
•전세권을 담보로 대출 가능
•전세권자의 신청만으로도 경매 진행 가능

임대인의 의사와는 무관하게
전세권자가 채무를 연체하면
전세권을 담보로 한 경매가 진행될 수 있고,
그 과정에서 소유 부동산 전체가 경매로 넘어갈 수 있습니다.

전세권이 설정되면
임대인은 다음과 같은 상황에 직면할 수 있습니다.

•임차인의 금융 문제로 부동산이 경매로 넘어감

•본인의 채무와 무관한 경매 절차에 휘말림

•소유권을 유지하고 있음에도 사실상 부동산 처분권이 제한됨

특히 문제 되는 경우는
실질은 임대차였음에도 형식만 전세권으로 설정한 경우입니다.

대법원 판례가 말해주는 핵심 쟁점

대법원 2012다49292 판결(2013. 2. 15.)

실무에서 자주 언급되는 대법원 판례가 바로 이 부분입니다.

사안의 구조는 다음과 같습니다.
•실제 계약의 실질은 임대차였음
•그러나 형식상 전세권설정등기가 이루어짐
•임차인은 해당 전세권을 담보로 금융기관 대출을 받음
•이후 채무 불이행으로 경매 진행
•임대인은 임차에 불과하다고 주장

하지만 대법원은
이 사안을 통정허위표시로 보면서도,
선의의 제3자에 대해서는
그 무효를 주장할 수 없다고 판단했습니다.

즉,
•임대인과 임차인 사이의 내부적 합의와 달리
•외부에서 전세권이 적법하게 등기되어 있고
•이를 신뢰한 제3자가 선의라면

그 전세권은 그대로 효력을 가지게 됩니다.

결과적으로
임대인은 자신의 의도와는 무관하게
경매 절차를 감수해야 하는 상황에 놓이게 됩니다.


임차인과 임대인 모두에게 필요한 기준


•임대차 계약이라면
임차권은 임차권으로 정리하는 것이 원칙

•전세권은
처음부터 전세권을 전제로 한 계약 구조에서만
신중하게 검토해야 합니다.

권리를
사실에 맞는 형태로 설정하는 것이
가장 안전한 선택입니다.


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