양도소득세 계산법 완전 정리 – 기초 개념부터 절세까지

양도소득세 계산법 완전 정리 – 기초 개념부터 절세까지

부동산을 팔 때 내야 하는 대표 세금이 바로 양도소득세입니다.
매도 시 생긴 ‘차익’에 부과되며, 보유 기간·거주 여부·주택 수에 따라 세율 및 공제가 달라집니다.

1. 양도소득세 기본 계산 구조

양도소득세는 아래와 같은 공식으로 계산됩니다:

• ① 양도차익 = 양도가액 – 취득가액 – 필요경비
• ② 과세표준 = 양도차익 – 장기보유특별공제 – 기본공제(250만 원)
• ③ 세액 = 과세표준 × 세율 – 누진공제

2. 용어 해설

• 양도가액: 실제 매도 금액
• 취득가액: 실제 취득 금액 + 등록세, 취득세 등 부대비용
• 필요경비: 중개수수료, 리모델링 등 입증 가능한 비용
• 장기보유특별공제: 보유·거주 기간에 따른 공제
• 기본공제: 1년에 1회, 250만 원 공제 (1세대 1주택자)

3. 세율 구조 (2024년 기준)

1,200만 원 이하	6%	-
4,600만 원 이하	15%	108만 원
8,800만 원 이하	24%	522만 원
1억 5천만 원 이하	35%	1,490만 원
3억 원 이하	38%	1,940만 원
5억 원 이하	40%	2,540만 원
5억 원 초과	45%	3,540만 원

※ 조정지역 다주택자는 기본세율 + 20~30%p 중과됩니다.

4. 계산 예시

[1가구 1주택 / 양도가액 13억 / 취득 6억 / 필요경비 0.1억]
보유 3년, 거주 2년 → 장특공 24% 적용

• ① 양도차익 = 13억 – 6억 – 0.1억 = 6.9억
• ② 장특공 = 6.9억 × 24% = 1.656억
• ③ 과세표준 = 6.9억 – 1.656억 – 250만 = 약 5.994억
• ④ 세율 40%, 누진공제 2,540만 원 적용
• ⑤ 세액 = 5.994억 × 40% – 2,540만 = 약 2.144억

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5. Q&A

Q. 실거래가 12억 이하인데 무조건 비과세인가요?
A. 아니요. 1가구 1주택 요건 + 보유 2년(조정지역은 거주 포함) 충족해야 비과세 적용됩니다.

Q. 장기보유특별공제는 몇 %까지 가능한가요?
A. 최대 80% (보유 40% + 거주 40%)이며, 1년당 4%씩 적용됩니다.

Q. 전세 끼고 산 집도 거주로 인정되나요?
A. 거주 요건은 주민등록 전입 기준입니다. 실거주하지 않으면 인정되지 않습니다.

Q. 다주택자는 양도세 얼마나 더 내나요?
A. 조정지역 내 2주택자는 기본세율에 20%p, 3주택 이상은 30%p 가산됩니다.

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