고지서가 두 장? 재산세와 종부세, 도대체 뭐가 다른 건가요?

고지서가 두 장? 재산세와 종부세, 도대체 뭐가 다른 건가요?

최근에 집 한 채를 가지고 있는 분들이라면 이런 경험 하셨을 수도 있어요.
“7월에 재산세를 낸 것 같은데... 12월에 또 다른 고지서가 왔어요. 이번엔 종합부동산세라고 써 있네요. 같은 집인데 또 내야 해요?”
결론부터 말씀드리자면, 재산세와 종합부동산세는 전혀 다른 세금입니다.
이 둘은 부과 목적도 다르고, 계산 방법도 다르고, 심지어 부과 주체도 다릅니다.

1. 재산세란?

재산세는 집이나 건물, 토지 같은 부동산을 소유한 사람이라면 누구나 내는 기본 세금이에요.
이 세금은 지방자치단체(구청, 시청 등)가 부과하고, 거둬들인 돈은 지역 행정에 사용됩니다.
납부 시기는 일반적으로 1년에 2번, 7월과 9월입니다. (금액이 작을 경우 한 번에 부과되기도 해요.)
부동산의 공시가격을 기준으로 세율을 적용해 계산합니다.

[공시가격이란?]
국토교통부가 매년 발표하는 '정부 기준 집값'입니다. 실제로 거래되는 시세와는 다를 수 있지만, 세금 부과 기준이 되는 가격이에요.

2. 종합부동산세란?

종합부동산세는 말 그대로, '고가의 부동산을 많이 가진 사람에게 더 걷는 추가 세금'입니다.
국세청이 부과하는 국세이고, 12월에 1번만 고지서가 나옵니다.
모든 집에 다 부과되는 게 아니라, 일정 기준을 넘는 부동산을 보유한 경우에만 종부세 대상이 돼요.

• 1세대 1주택자: 공시가격 12억 원 초과부터 종부세 부과
• 그 외 (2주택 이상 또는 다주택자): 공시가격 합계 9억 원 초과부터 부과

즉, 종부세는 부동산을 많이 소유했거나 고가 주택을 보유한 사람에게만 부과되는 ‘추가 세금’이라고 보면 돼요.

3. 재산세 vs 종부세 비교표

세금 종류	지방세 (시·구청에서 부과)	국세 (국세청에서 부과)
납부 시기	7월, 9월	12월
과세 대상	주택 등 모든 부동산 소유자	공시가격 기준 일정 금액 초과자
과세 기준	각 부동산별 공시가격	주택 전체의 공시가격 합계
납부 방법	고지서 납부 (자동 계산)	고지서 납부 (자동 계산)

 

4. 나는 종부세 대상일까요?

종합부동산세(종부세)는 모든 집주인이 내는 세금은 아닙니다.
‘고가 주택’이나 ‘주택을 여러 채 보유한 경우’에만 해당됩니다.
종부세는 기본적으로 공시가격을 기준으로 판단합니다.
공시가격은 정부(국토교통부)가 매년 정하는 세금 부과 기준이 되는 집값이에요.

• 1세대 1주택자: 공시가격 12억 원 초과
• 그 외: 공시가격 합계 9억 원 초과

중요 포인트: 종부세는 '개인'이 아니라 ‘세대’ 기준으로 합산된다는 점입니다.
즉, 부부가 각각 집을 소유하고 있어도 주소지가 같고 생계를 같이 하면 합산됩니다.

[예시]
남편 명의 1주택 (공시가 6억) + 아내 명의 1주택 (공시가 4억)
→ 주소지가 같고 생계를 같이 하면 합산 10억으로 계산됩니다.

5. 종부세 계산 방법은?

종부세는 다음과 같은 순서로 계산됩니다:

1. 공시가격 확인: 내가 소유한 주택의 공시가격을 모두 확인
2. 공제 금액 차감: 1세대 1주택은 12억, 그 외는 9억 공제
3. 공정시장가액비율 적용: 과세표준을 계산할 때 80%만 반영 (2025년 기준)
4. 과세표준 산출: (공시가격 합계 - 공제금액) × 80%
5. 세율 적용: 누진세율 구조 (0.5% ~ 2.7%, 3주택 이상은 최대 5%)

[계산 예시]
공시가 14억 원인 1주택자의 경우
→ 12억 공제 후 2억 × 80% = 과세표준 1.6억
→ 세율 0.5% 적용 → 예상 종부세 약 80만 원

6. 종부세 줄이는 방법은?

종부세는 공제 제도를 잘 활용하면 실제 납부세액을 크게 줄일 수 있습니다.
특히 다음 네 가지 항목을 기억하세요.

① 고령자 세액공제

• 만 60세 이상 ~ 65세 미만: 20% 공제
• 만 65세 이상 ~ 70세 미만: 30% 공제
• 만 70세 이상: 40% 공제

② 장기보유 세액공제

집을 오래 보유한 사람에게 주는 공제입니다.
5년 이상이면 20%, 최대 20년 이상이면 50%까지 세액 공제 가능!

③ 고령자 + 장기보유 동시 적용

두 공제를 합치면 최대 80%까지 세액 공제 가능합니다.
단, 일부 조건은 1세대 1주택자만 해당됩니다.

④ 일시적 2주택, 상속, 혼인 등 특례

[예시]
기존 주택 보유자가 새 아파트 분양을 받아 입주 후
1년 이내에 기존 주택을 처분하면, '일시적 2주택'으로 인정되어 종부세가 유예될 수 있어요.

자주 묻는 질문 (Q&A)

Q1. 재산세 냈는데 종부세 또 내야 하나요?

네, 재산세와 종부세는 서로 다른 세금이에요.
재산세는 모든 집에, 종부세는 고가 또는 다주택자에게 추가로 부과됩니다.

Q2. 종부세 대상인지 어떻게 확인하나요?

국토부 공시가격 알리미 또는 홈택스에서 공시가격 확인 후,
1주택자 기준 12억 / 그 외 9억 초과인지 확인하세요.

Q3. 공동명의면 세금이 줄어드나요?

경우에 따라 달라요. 인별 과세가 되기 때문에 유리할 수도 있지만,
1세대 1주택 공제(12억 원)는 단독명의에만 적용됩니다.

Q4. 상속으로 받은 집도 포함되나요?

기본적으로 포함되지만, 일정 조건(지분 적음, 5년 이내 등)을 만족하면
‘합산배제’로 과세 대상에서 제외될 수 있어요.

Q5. 종부세는 신고해야 하나요?

아닙니다. 종부세는 국세청에서 고지서가 날아옵니다.
12월 1~15일 사이에 고지서 기준으로 납부만 하면 돼요.

Q6. 종부세 미리 계산해볼 수 있나요?

홈택스 ‘모의 계산기’에서 공시가격을 입력하면 예상 종부세를 확인할 수 있습니다.

마무리하며

한 해에 두 장의 고지서가 날아오는 이유, 이제 감 잡으셨죠?

재산세는 집이 있으면 누구나,
종부세는 고가 주택이나 다주택자만 내는 세금입니다.

같은 ‘내 집’에 대한 세금이라도 이렇게 성격과 기준이 다르니, 헷갈리지 않도록 내가 대상인지, 얼마나 내야 할지 미리 체크해보는 것이 중요합니다.
특히 공동명의, 상속, 일시적 2주택 같은 특수한 경우에는 조금만 기준을 놓쳐도 불이익이 생길 수 있어요.
미리 확인하고, 잘못된 과세가 있다면 이의신청도 꼭 검토해보세요.

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→ “재산세, 누구나 내지만 잘 모른다?”
재산세는 지역마다 다르고, 공제도 천차만별이에요. 주택·토지·건물별 세율 차이부터, 납부시기, 분할납부 요령까지 다음 글에서 꼼꼼히 풀어드립니다.

[ 다음 글 보기: 재산세 완전정리 ]
재산세 완전정리