“집 팔았더니 세금이 이렇게 많다고요?”
부동산을 팔면 양도소득세를 내야 합니다.
하지만 계산 방식이 어렵고, 실거래가·공제항목·세율까지 다양해서
헷갈리는 분들이 정말 많습니다.
이번 글에서는 2024년 기준 양도소득세 계산법을 실거래가 중심으로 쉽게 정리해 놓았습니다.
양도소득세 계산 공식
양도소득세 = (양도가액 – 취득가액 – 필요경비 – 장기보유특별공제) × 세율
- 양도가액: 실제로 집을 판 금액
- 취득가액: 실제로 집을 산 금액
- 필요경비: 중개수수료, 리모델링비, 취득세 등 들어간 비용
- 장기보유특별공제: 3년 이상 보유 시 차익 일부 공제
※ 1세대 1 주택 비과세 대상이면 세금이 없습니다.
세율은 어떻게 적용되나요?
일반 과세 (1 주택 기준)
| 과세표준 (차익) | 세율 |
| 1,200만 원 이하 | 6% |
| 4,600만 원 이하 | 15% |
| 8,800만 원 이하 | 24% |
| 3억 원 이하 | 35% |
| 5억 원 이하 | 38% |
| 10억 원 이하 | 40% |
| 10억 원 초과 | 45% |
※ 다주택자는 중과세율이 적용됩니다.
실전 예시로 알아보는 계산
[사례]
5억에 산 집을 9억에 팔았고, 필요경비가 2,000만 원, 5년 보유했다고 가정할게요.
- 양도차익 = 9억 – 5억 – 2,000만 원 = 3억 8,000만 원
- 장기보유특별공제 (5년) = 약 20% → 7,600만 원 공제
- 과세표준 = 3억 8,000만 – 7,600만 = 3억 3200만 원
- 세율 35% 적용 → 세금 약 1억 1,620만 원
※ 실제 세액은 공제 항목, 지자체세 포함 여부에 따라 달라질 수 있습니다.
절세 포인트
- 오래 보유할수록 장기보유특별공제↑up
- 양도차익 줄이기 위해 실제 리모델링비용 등 경비 증빙 중요. 통장거래 내역등 자료확보
- 중과 대상이라면 일시적 2 주택 비과세 요건 체크
정리하자면
양도소득세는 실거래가 기준으로 양도차익을 계산하고,
장기보유공제·필요경비·1세대 1 주택 여부에 따라
세액이 크게 달라집니다.
집 팔기 전에 꼭 한 번은 미리 계산해 보는 게 좋습니다.
▶ 홈택스 양도세 계산기 바로가기
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