2주택자 양도세 중과 피하는 법

“집이 두 채면 무조건 중과세라고요?”

예전에는 2 주택이면 무조건 양도세 중과 대상이었지만,
2023년 5월 개정 이후로는 기준이 달라졌습니다.

2 주택자라도 일정 조건을 충족하면 중과세율을 피할 수 있습니다!
이번 글에서는 2024년 기준 2 주택자 양도세 중과 조건과 예외 사례를
실전 위주로 정리해 보았습니다.

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양도세 중과란?

부동산을 팔 때 일반세율보다 더 높은 세율로 과세되는 것을 말합니다.
보통 다주택자나 법인이 대상이고, 투기 억제 목적으로 시행되고 있습니다.

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2 주택자 양도세 중과 기준 (2024년)

현재 중과 적용 여부는 ‘조정대상지역 보유 여부’에 따라 결정됩니다.

보유주택	양도주택	중과 여부
비조정지역 + 비조정지역	비조정지역	❌ 중과 없음
조정지역 포함	조정지역	✅ 중과 적용
1주택 + 일시적 2주택	기존주택	❌ 2년 내 양도 시 비과세

※ 2 주택 중 하나라도 ‘조정지역 주택’을 팔면 중과 대상이 될 수 있습니다.

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중과세율은 얼마나 될까요?

• 기본세율 + 20% p 가산 (2 주택)
• 기본세율 + 30% p 가산 (3 주택 이상)

예: 일반세율 15% → 2 주택자 = 35% 세율 적용

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중과 피하는 방법은?

• 비조정지역 주택만 보유 → 중과 제외
• 일시적 2 주택 요건 충족 → 기존주택을 2년 내 팔면 비과세
• 1세대 1 주택 비과세 요건 충족 → 중과 예외
• 부득이한 사유 소명 (이혼, 상속 등) → 중과 배제 신청 가능

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실전 예시

서울(조정지역) + 경기(비조정지역) 각각 주택 1채 보유
→ 서울 주택을 양도하면 2 주택 중과 적용
→ 경기 주택을 먼저 양도하면 중과 피할 수 있음

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절세 꿀팁

• 조정지역 외 주택을 먼저 양도하는 순서가 중요합니다
• 일시적 2 주택 인정 요건: 신규주택 취득 후 2년 이내 기존주택 양도
• 비조정지역이라도 향후 조정대상지역으로 변경 가능성 체크

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정리하자면

2 주택자라도 무조건 중과되는 건 아닙니다.
조정대상지역 여부, 양도 순서, 예외 요건을 꼼꼼히 따져보면
중과세율을 피하거나, 비과세 조건을 활용할 수 있습니다.
 
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