부동산 증여 후 등기 언제까지 해야 하나. 증여세·취득세·등기 절차

증여 받은후 등기 기한과 절차

증여받은 집, 등기는 언제까지 해야 할까?
가족 간 부동산 증여 후 등기 지연 시 생길 수 있는 문제들에 대한글입니다.

가족 간 부동산 증여는 흔하게 이루어지는 재산 이전 방식입니다.
하지만 “가족끼리니까 괜찮겠지” 하는 생각에 등기를 미루거나 생략하는 경우가 적지 않습니다.

그런데 부동산은 단순한 말이나 계약서로 소유권이 이전되는 것이 아닙니다.
소유권을 법적으로 주장하려면 반드시 등기까지 완료해야 하며,
세금 문제 또한 기한 내 신고를 놓치면 불이익이 생길 수 있습니다.

이번 글에서는 부동산 증여 후 등기를 언제까지 해야 하는지,
그리고 등기를 지연하거나 생략했을 때 생길 수 있는 문제들을
정확한 법적 기준과 함께 정리해 보겠습니다.

부동산 소유권은 계약이 아니라 등기로 완성됩니다

민법상 부동산의 소유권은 계약 체결로 발생하지만,
제삼자에게 대항하거나 법적으로 완전한 권리를 주장하려면 등기가 반드시 필요합니다.

• 아버지로부터 증여계약서를 쓰고 집을 받았더라도 등기를 하지 않으면
→ 제3자가 보기엔 아직 아버지 명의의 재산으로 보입니다.

이럴 경우 발생할 수 있는 대표적인 문제는
• 증여자가 그 집을 제3자에게 처분해 버리는 상
    황
• 증여자가 사망하면서 상속재산으로 간주되어
    형제들과 분쟁 발생
• 수증자가 해당 부동산을 담보 제공, 매도 등 재
    산 행위에 제약받는 상황

즉, 증여계약이 존재하더라도 등기까지 완료하지 않으면 소유권 보호가 불완전하다는 점을 반드시 유의해야 합니다.

증여세는 증여일 속한 달의 말일부터 3개월 이내 신고해야 합니다

부동산을 증여받았다면, 수증자는 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에
증여세를 신고하고 납부해야 합니다.
이 기한을 넘기면 가산세가 부과될 수 있고,
세무조사 대상이 될 가능성도 있습니다.

여기서 중요한 점은
• 등기를 완료하지 않아도 증여는 이미 성립된
    것으로 간주될 수 있음
→ 즉, 증여계약이 체결된 날이 증여일입니다.
• 신고 기한은 등기일 기준이 아니라 증여일 기준이라는 점에서 주의가 필요합니다.

따라서 등기를 늦추는 동안 증여세 신고 기한을 놓쳐 버리는 일이 자주 발생합니다.
이 경우, 국세청이 추후 확인하면
→ 고의로 숨긴 증여로 간주되어 세금 추징 및 가산세 부담이 더 커질 수 있습니다.

가족 간 증여도 반드시 문서로 남기고 등기까지 완료해야 합니다

가족 간 증여는 말로만 이뤄지는 경우가 많습니다.
하지만 실제 사례를 보면, 이런 비공식 증여가 훗날 법적 분쟁의 씨앗이 되는 경우가 많습니다.

예를 들어
• 아버지가 준 집이라 10년 넘게 살았는데,
     돌아가신 후 형제가 상속권 주장
• 증여받은 줄 알았는데, 등기가 안 되어 세무조
    사 대상이 됨

이런 상황을 방지하려면

1. 증여계약서 작성 – 구체적인 내용(부동산 위
     치, 면적, 증여일 등) 명시
2. 증여세 신고 및 납부 – 기한 내 신고 필수
3. 취득세 납부 후 등기 신청 – 관할 등기소에
     이전등기 완료

등기를 늦출수록 권리보호와 세금 리스크는 커집니다

등기를 늦추는 대표적인 이유는 보통
• 취득세나 증여세 등의 초기 비용이 부담됨
• 가족 간이라 괜찮겠지 하는 안일한 판단
• 등기를 하려면 계약서, 서류 준비 등 행정절차
   가 번거로움

하지만 이런 선택은 오히려 더 큰 손해를 부를 수 있습니다.
실제 법무상담 사례에서도,
등기를 미뤄서 나중에 상속재산으로 처리되며 다른 가족과 갈등이 발생하거나,
명의신탁으로 의심받아 과태료와 세금 추징을 받은 경우도 적지 않습니다.

마무리하며

부동산 증여는 등기까지 마쳐야 비로소 법적으로 인정되는 권리입니다.
단순한 계약이나 구두 약속만으로는 충분하지 않으며, 세금 신고 기한도 놓치지 않도록 각별히 주의해야 합니다.

가족 간이라도 다음 사항은 꼭 지켜야 합니다:
• 증여계약은 문서화
• 증여세는 3개월 이내 신고
• 취득세 납부 후 즉시 등기 신청

조금 귀찮고 비용이 든다고 미루다 보면,
나중에 훨씬 더 큰 손해와 분쟁이 기다리고 있을 수 있습니다.
가족 간 거래일수록 더 정확하고 신중한 절차가 필요하다는 점, 꼭 기억하세요.



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