부동산 매매/임대 계약서 작성 가이드

 
부동산 계약서는 매매나 임대 과정에서 법적 분쟁을 예방하고, 계약 당사자의 권리를 보호하기 위한 필수적인 문서입니다. 특히 공인중개사는 계약서를 체계적으로 작성해야 하며, 법적 요건을 충족해야 합니다. 본 가이드는 공인중개사가 부동산 계약서를 작성하는 방법을 매매 계약과 임대 계약으로 구분하여 설명하였고, 필수로 포함해야 할 항목을 제시했습니다. 

1. 부동산 계약서의 필수 항목

부동산 계약서는 계약의 유효성을 보장하기 위해 다음과 같은 필수 항목을 포함해야 합니다.

계약 당사자 정보 신분증 확인 및 복사	매도인 인적사항 및 소유권에 관한 사항은 등기사항증명서 상의것 기재, 매수인의 이름, 주민번호,주소, 연락처
부동산 정보	동,호수,소재지,지목,용도,면적등은 건축물 대장상 기재 사항으로 기재
거래 조건/지급방식	매매/임대 금액, 지급 방법, 계약금, 중도금, 잔금 지급일 명시,계좌번호 기재
특약 사항	추가 계약 조건/ 특약으로 따로 작성
계약일 및 서명	계약 체결일과 당사자의 서명 또는 도장은 각 당사자가 스스로 작성 날인한다.

 
계약서는 법률적으로 효력이 있어야 하므로, 문구 하나도 신중하게 작성해야 합니다. 실수를 방지하기 위해 반드시 본인만의 계약서를 작성해 준비하거나, 각 필요조건에 맞게 융통성 있게 변환하여 특약 사항을 명확히 기재합니다.

2. 부동산 매매 계약서 작성 방법

매매 계약서는 부동산 소유권 이전을 명확히 하기 위한 문서입니다. 다음은 매매 계약서를 작성할 때 고려해야 할 주요 요소들입니다.

1. 계약 당사자의 정보 기입: 매도인의 인적사항 및 소유권에 관한 사항은 등기사항증명서 상의 것 기재. 매수인의 성명, 주민등록번호, 주소, 연락처를 정확히 기재하고, 신분증은 복사해 둡니다.
2. 부동산 정보 작성 : 건축물대장에 기재된 대로 동, 호수, 소재지, 지목, 용도, 면적등을 기재합니다.
3. 매매 금액 및 지급 방식 명시: 계약금, 중도금 여부와 / 중도금이 미뤄질 경우 대체 방법, 잔금 지급 일정을 지키지 못할 경우 어떻게 할 것인지를 특약으로 명확하게 기재하는 것이 중요합니다. 통상적으로 중도금이 있는 계약에서는 매수인이 계약금을 포기하고 계약을 해지하는 경우도 있지만, 중도금 이후에는 계약금에 의한 해제가 안 되기 때문에 계약을 유지해야 합니다. 
4. 잔금 지급 및 소유권 이전: 소유권 이전 시점과 잔금일에 대한 책임을 명시해야 합니다. 계좌번호는 반드시 소유자의 계좌로 해야 합니다.
5. 계약 위반 시 조항: 계약 해제 사유 및 위약금 조항을 포함하여 분쟁 발생 시 따로 특약으로 기재합니다. 위약금 특약이 없으면 상대방의 채무불이행 시 계약금 상당의 금액을 당연히 가져오는 것이 아니기 때문입니다.

3. 부동산 임대 계약서 작성 방법

임대차 계약서는 임대인과 임차인 간의 권리 및 의무를 명확히 하는 문서입니다. 주요 작성 방법은 다음과 같습니다.

1. 임대인 및 임차인 정보: 성명, 주소, 연락처를 기재하고 신분증은 복사해 둡니다.
2. 임대 목적물 정보: 임대 부동산의 위치, 용도(주거용, 상업용), 면적을 기재합니다.
3. 임대료 및 보증금 명시: 월세 또는 전세 계약인지 구분하고, 지급 기한과 연체 시 처리 방안을 기록합니다.
4. 관리비 및 기타 비용 부담 조항: 공과금(전기, 수도, 가스), 관리비 부담 주체를 명확히 합니다.
5. 계약 해지 조항: 계약 기간, 해지 조건, 위약금 조항을 포함하여 분쟁을 방지합니다

4. 임대계약서 작성 시 유의사항

계약서 작성 시 다음 사항을 반드시 고려해야 합니다.

1. 등기부등본 및 권리관계 확인: 임대 계약 체결 전 등기사항증명서, 건축물대장을 확인하여 권리 관계를 검토해야 합니다. 다가구 건물일 경우, 기존 임차보증금과 등기사항증명서상의 채권최고액에 대한 설명을 해야 합니다.
2. 계약금 및 잔금,임대료 지급 방식 명확화: 현금, 계좌이체 여부를 명확히 하며, 거래 기록을 남겨야 합니다.
3. 임대 계약 시 전입신고 및 확정일자: 임차인의 권리 보호를 위해 전입신고 및 확정일자를 반드시 안내해야 합니다.
4. 특약 사항 명확하게 기재: 불필요한 분쟁을 예방하기 위해 특약 사항을 구체적으로 작성합니다.
5. 계약 당사자 서명 필수: 모든 계약서에는 임대인과 임차인의 서명 또는 날인이 있어야 합니다.
6. 부동산 관련 최신 법규 반영: 최근 개정된 주택임대차보호법, 상가임대차보호법 등 관련 법률을 확인하고 계약서에 적용해야 합니다. 예를 들어, 주택 임대차 계약 시 갱신 요구권 행사 가능 여부 및 전월세상한제 등의 최신 개정 내용을 반영하는 것이 중요합니다.

5. 부동산매매계약서 대리작성

매도인이 계약서작성시 참석하지 못하는 경우에는, 매도인의 대리인이 참석하여 계약할 수 있는데, 이런 경우 최근 3개월 이내에 매도인이 직접 발급받은 인감증명서와, 인감도장이 날인된 매도인의 위임장, 대리인의 신분증이 필요합니다. 계약서에는 대리인 본인이 성명을 쓰고, 대리인임을 표시하며, 서명 날인하여야 합니다. 대리인에게 소유권자의 연락처를 받아 직접 통화를 하고, 이러한 계약이 사실인지를 반드시 확인하여야 합니다. 또한 내용 문구에 매매계약 체결, 잔금수령에 대한 사항들을 모두 위임받았는지 기재하여 둡니다. 위임인 및 수임인의 신분증확인 후 복사 하는 것도 잊지 않아야 합니다.

6. 특약으로 기재하면 좋은 사항

1. 계약금은 통상매매 대금의 10%를 기준으로 하고 있지만, 쌍방의 합의에 의하여 정할 수 있다. 단, 계약 해지 시 위약금으로 할 액수도 미리 특약으로 기재한다.
2. 잔금일까지 매도인의 소유권이전에 관한 서류 제출이 안될 경우 매수인이 입은 손해 및 해약금 기재 및 계약 해지에 관한 사항도 기재할 수 있습니다.
3. 주택의 경우 정원 내의 값비싼 나무, 집안에 설치되어 있는 고가의 가구 또는 가전제품들에 관한 내용, 매수인에게 불필요한 부분에 대한 철거 해야할 부분들이 있다면 이 또한 명시합니다.
4. 잔금 전 어떠한 설정도 하지 않을 것.
5. 평소 특약에 관한 폴더를 정리하여 필요시 이용하면 좋을 것 같습니다.

7. 중개 대상물 확인 설명서 및 공제증서 교부

중개대상물 확인 설명서에서 명 및 날인하고 공제증서의 복사본을 교부하여 준다.

마무리

공인중개사가 작성하는 부동산 매매 및 임대 계약서는 법적 분쟁을 방지하도록  작성해야 합니다. 계약서작성 후에는 매도인과 매수인 모두 각각 계약서 원본을 보관하셔야 합니다. 물론 중개사가 작성했다면 세부가 되겠습니다. 계약 시에는 반드시 등기사항증명서나 건축물대장, 토지대장을 확인 아여야 하며, 특약 사항을 구체적으로 명시하여 계약 당사자 간 분쟁을 최소화해야 합니다.
부동산 계약서 작성을 정확히 수행하면 신뢰받는 공인중개사로 자리 잡을 수 있으며, 고객과의 원활한 거래 진행이 가능합니다. 계약서를 작성할 때 실수를 방지하기 위해 법률적 검토를 병행하는 것도 좋은 방법입니다.