부동산 거래신고 위반 시 과태료와 자진 신고를 통한 과태료 감경·면제 방법

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부동산 거래 시 거래금액을 실제와 다르게 신고하는 다운계약서·업계약서나 신고 기한 미준수 등의 위반 행위는 중대한 법적 문제를 초래할 수 있습니다. 이를 적발당하면 과태료 부과, 세금 문제, 거래 무효, 공인중개사 자격 정지 등 심각한 불이익이 발생합니다. 그러나 자진 신고를 하면 일정 요건을 충족할 경우 과태료 감경 또는 면제가 가능하므로, 적절한 대응 방법을 숙지하는 것이 중요합니다.

부동산 거래신고 위반 시 과태료 및 처벌 수준

1) 공인중개사에 대한 과태료 및 처벌
• 취득금액의 5% 이내 과태료 부과
• 중개사무소 업무정지 또는 등록취소 가능

2) 매도인(양도인) 과태료 및 세금 부담
• 신고 불성실 및 납부 불성실 가산세 부과
• 양도소득세 추징 및 취득가액의 최대 5% 이내 과태료
• 미신고 또는 허위 신고된 금액에 비례하여 과태료 부과
• 취득가액의 최대 5% 이하 과태료, 최대 20%까지 추가 부과 가능
• 양도세 비과세 감면 배제 → 비과세 혜택 박탈

3) 매수인(양수인) 과태료 및 불이익
• 매도인과 동일한 조건으로 과태료 부과
• 1세대 1 주택 비과세 혜택 박탈 가능
• 취득세의 3배 이하 과태료 부과
• 취득세, 신고·납부 불성실 가산세 추징 가능
• 거래금액의 최대 5% 이하 과태료 부과

불이익을 피하는 방법 – 자진 신고를 통한 과태료 감경·면제

부동산 거래신고 위반 사실을 조사기관이 알기 전에 자진 신고하면 과태료가 면제될 수 있으며, 조사 시작 후라도 신고하면 50% 감경 가능합니다.

1) 자진 신고 절차

① 신고 대상: 거래금액 허위 신고(다운·업계약서), 신고 기한 미준수 등
② 신고 주체: 계약 당사자(매도인·매수인), 공인중개사 등
③ 신고 기관: 부동산 소재지 관할 시·군·구청
④ 신고 방법:
• 방문 신고: 관할 시·군·구청 부동산 관련 부서
• 온라인 신고: 부동산거래관리시스템 (국토교통부 운영)
• 우편 신고: 서류 작성 후 기관에 발송

자진 신고를 할 경우 담당 공무원과 반드시 확인 절차를 거쳐야 합니다.

2) 자진 신고 시 과태료 감경·면제 기준

① 조사 시작 전 신고하면 과태료 면제

다음 요건을 모두 충족하면 과태료가 면제됩니다.
• 자진 신고한 위반 행위가 법 제28조(거래금액 허위 신고·신고 기한 위반)에 해당할 것
• 신고인이 일반적인 거래 당사자일 것 (일부 또는 전부가 신고한 경우 포함)
• 위반 사실을 입증할 수 있는 자료를 제출하고 조사 종료까지 성실히 협조할 것

② 조사 시작 후 신고하면 과태료 50% 감경

조사기관이 조사에 착수한 후에도 다음 요건을 충족하면 과태료가 50% 감경됩니다.
• 조사기관이 위반 사실을 충분히 확인하지 못한 상태에서 자진 신고
• 조사에 적극 협조하고 필요한 자료를 제공할 것

3) 자진 신고 시 제출해야 할 서류

• 자진 신고서 (관할 기관 양식)
• 부동산 거래계약서 사본
• 실제 거래 금액 증빙자료 (입출금 내역서, 통장 거래내역 등)
• 기타 증빙자료 (공인중개사 확인서, 거래 당사자 서명 등)

관련 서류가 미비하면 신고가 인정되지 않을 수도 있으므로 가능한 모든 증빙자료를 준비하는 것이 중요합니다.

4) 자진 신고가 인정되지 않는 경우

다음과 같은 경우, 자진 신고를 해도 감경·면제가 불가능합니다.
• 부동산 거래 관련 세법(국세기본법, 지방세법 등) 위반으로 세무조사 통보를 받은 경우
• 조사기관이 이미 위반 사실을 명확히 확인한 경우