전세권 설정 – 개념,설정방법,비용,법무사 수수료

전세 계약을 체결할 때, 임차인의 권리를 보호하는 방법 중 하나가 전세권 설정입니다. 전세권을 설정하면 임대인의 변심이나 부도 등의 사유로 인해 전세금을 돌려받지 못할 위험을 줄일 수 있습니다. 하지만 일반적인 전세 계약과 차이가 있고, 설정 과정에서 비용이 발생하므로 정확한 이해가 필요합니다. 이번 글에서는 전세권 설정의 개념, 절차, 비용, 주의할 점을 자세히 살펴보겠습니다.

1. 전세권 설정이란?

전세권 설정이란, 전세금을 지급한 임차인이 일정 기간 동안 해당 부동산을 사용할 수 있는 권리를 등기사항증명서에 기재하는 것을 말합니다. 쉽게 말해, 법적으로 전세금을 보장받을 수 있도록 하는 제도입니다.

1) 일반 전세 계약과의 차이

보통 전세 계약은 임차권만 보장되므로, 건물이 경매로 넘어가면 보증금을 전부 돌려받지 못할 가능성이 있습니다. 반면, 전세권이 설정된 경우에는 우선 변제권을 확보하여 경매 진행 시 보증금을 우선적으로 받을 수 있습니다.

2) 전세권 설정의 주요 기능

•전세금 보호: 건물주가 바뀌거나 부도가 나도, 전세권이 설정되어 있으면 법적으로 보증금을 회수할 수 있음.
•담보 기능: 전세권은 부동산 담보 대출처럼 제삼자에게 양도하거나 전전세를 놓을 수 있음.
•우선 변제권 확보: 임대인이 부도가 나거나 해당 부동산이 경매로 넘어가도, 전세금 변제에서 우선순위를 가짐.

2. 전세권 설정 방법

전세권 설정은 부동산 등기사항증명서에 등기하는 절차를 통해 이루어집니다. 다음과 같은 순서로 진행됩니다.

1) 임대인과의 사전 협의

전세권을 설정하려면 임대인의 동의가 필수적입니다. 따라서 계약 체결 전, 전세권 설정이 가능한지 확인해야 합니다.

2) 전세권 설정 계약서 작성

전세권 설정을 위해 별도의 전세권 설정 계약서를 작성해야 합니다. 일반적인 전세계약서와 달리, 다음 내용을 포함해야 합니다.
• 전세금액
• 전세기간
• 부동산의 위치 및 면적
• 전세권 등기의무 및 해지 조건

3) 전세권 설정 등기 신청

전세권 설정 계약서를 작성한 후, 등기소에서 전세권 설정 등기 신청을 해야 합니다. 신청자는 보통 임차인이며, 필요한 서류는 다음과 같습니다.
• 전세권 설정 계약서
• 임대인(소유자)의 등기 권리증(등기필증)
• 임대인과 임차인의 신분증 및 인감증명서
• 위임장(대리인이 신청할 경우)

신청 후, 약 3~7일 이내에 전세권 등기가 완료됩니다.

4) 등기사항증명서 확인

전세권 등기가 완료되면, 등기사항증명서를 발급받아 전세권 설정 여부를 반드시 확인해야 합니다. 만약 전세권이 정상적으로 설정되지 않았다면, 전세금을 보호받지 못할 위험이 있으므로 즉시 수정해야 합니다.

3. 전세권 설정 비용

전세권 설정을 할 때에는 몇 가지 비용이 발생합니다.

1) 등록면허세 및 교육세

• 등록면허세: 전세금의 0.2%
• 교육세: 등록면허세의 20%

예를 들어, 전세금이 2억 원이라면
• 등록면허세: 2억 × 0.2% = 40만 원
• 교육세: 40만 원 × 20% = 8만 원
• 총액: 48만 원

2) 등기 수수료

등기 신청 시 법무사를 이용하면 법무사 수수료가 추가됩니다. 보통 10~20만 원 선에서 책정됩니다.(자세한 사항은 법무사와 상의하세요)

3) 인지세
• 전세금이 5천만 원 이상이면 1만 5천 원
• 전세금이 1억 원 이상이면 3만 원

4) 법무사 수수료 (선택 사항)

직접 등기 신청이 어려울 경우 법무사를 통해 진행할 수 있으며, 비용은 약 20~50만 원 수준입니다.(자세한 비용은 법무사와 상담)

4. 전세권 설정 시 주의할 점

전세권 설정은 강력한 보증 수단이지만, 몇 가지 단점과 유의해야 할 점이 있습니다.

1) 임대인이 동의하지 않을 수도 있음

전세권을 설정하면 임대인의 부동산이 담보로 잡히게 되므로, 일부 임대인은 이를 꺼려할 수 있습니다. 따라서 계약 전 사전 협의가 필수입니다.

2) 전세권 설정 시 대출에 영향

임대인이 해당 부동산을 담보로 대출받을 계획이 있다면, 전세권이 우선 설정될 경우 추가 대출이 어려워질 수 있습니다.

3) 설정 비용 부담

전세권 설정 비용은 전액 임차인이 부담하는 것이 일반적입니다. 따라서 전세보증보험과 비교하여 비용 대비 효율성을 검토해야 합니다.

4) 전세권 해지 절차

전세 만료 후, 보증금을 반환받았다면 반드시 전세권 말소 등기를 진행해야 합니다. 말소 등기를 하지 않으면 등기사항증명서에 여전히 전세권이 남아 있어, 임대인과의 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다.

5. 전세권 설정 vs 전세보증보험 – 어느 것이 더 나을까?

전세권설정 범위등

전세보증보험 설명

최근에는 전세보증보험이 활성화되면서, 전세권 설정 대신 보증보험을 선택하는 경우도 많습니다.

전세금이 5억 원 이하라면 전세보증보험이 비용 대비 더 유리할 수 있으며, 10억 원 이상의 고액 전세라면 전세권 설정이 더 안전한 방법이 될 수 있습니다.

6. 결론 – 전세권 설정, 반드시 필요한가?

전세권 설정은 강력한 임차인 보호 수단이지만, 설정 비용과 임대인의 동의 여부를 고려해야 합니다. 임대인이 동의하고 비용이 부담되지 않는다면 강력한 보호 수단이 될 수 있으며, 전세보증보험과 비교하여 선택하는 것이 바람직합니다.

전세 계약을 체결할 때, 자신의 상황에 맞는 보증 방법을 선택하여 전세금을 안전하게 보호하는 것이 중요합니다.