전세 계약서 특약, 이렇게 써야 안전합니다

전세계약서를 작성할 때 가장 놓치기 쉬운 부분이 바로 ‘특약 사항’입니다.
특약은 임대인과 임차인이 별도로 합의한 내용을 기록하는 것으로, 계약서 본문보다 더 중요한 효력을 가질 수 있습니다.

1. 특약이 중요한 이유

특약은 민법 제105조에 따라 당사자 간 자율적으로 정한 사항으로, 법보다 우선 적용될 수 있는 강력한 조항입니다.
하지만 모호하게 작성하거나 구두로만 합의하면 분쟁 시 효력이 떨어지므로 꼭 문서로 명확히 작성해야 합니다.

2. 꼭 넣어야 할 특약 예시

• 수리 의무 명시: 누수, 보일러, 도배, 장판 등 책임 범위
• 잔금 전 입주: 잔금 전 열쇠 인도 조건 명시
• 임대인 실거주: 갱신 거절 사유가 실거주일 경우, 실제 거주 여부 확인
• 대출 불가 시 해제: 대출 미승인 시 계약 해제 가능 조건
• 보증보험 가입: HUG 가입 미이행 시 계약 해제 가능 여부

3. 실무 꿀팁

• ‘~일 경우 계약은 무효로 한다’는 표현보다 ‘계약 해제할 수 있다’는 표현이 분쟁에 강합니다.
• 특약은 서명과 날인을 따로 받아 두는 것이 안전합니다.

4. 더 넣으면 좋은 특약 항목

① 수리 및 관리 책임 관련

• 입주 후 1개월 내 발견된 하자는 임대인이 수리한다.
• 보일러, 배관, 누수 등 기본설비 고장은 임대인이 수리한다.
• 전등, 수도꼭지 등 소모품은 임차인이 부담한다.

② 잔금 전 입주 관련

• 잔금 지급 전에는 입주 및 열쇠 인도 금지.
• 열쇠를 인도했다면 계약 확정으로 간주함.

③ 임대인 실거주 갱신 거절 방지

• 실거주 이유로 갱신 거절 시, 3개월 내 전입신고 및 실제 거주 확인 없을 경우 손해배상 청구 가능.

④ 전세보증보험 미가입 대처

• 계약일로부터 30일 내 보증보험 미가입 시, 계약 해제 및 계약금 반환 가능.

⑤ 대출 거절 시 계약 해제

• 전세자금대출 불가 시 계약 해제 가능하며, 계약금 전액 반환.

⑥ 확정일자·전입신고 조건

• 입주 당일 전입신고와 확정일자 진행.
• 임대인은 근저당·가압류 등 권리 이상 없음을 보장할 것.

⑦ 계약서 우선순위 관련

• 특약 내용이 계약서 본문보다 우선 적용됨을 명시한다.
• 계약 해제 또는 중도 해지 시, 중개수수료 반환 기준 포함할 것.

관련 법령

민법 제105조 - 임의규정 보기

내부 링크

→전세계약 연장 시 주의사항
→보증금반환 지연 시 세입자 대응법

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마무리

전세계약 특약은 작성 방법에 따라 득이 될 수도, 독이 될 수도 있습니다.
실무 경험과 법령 해석을 바탕으로 안전하게 작성해 두면 예상치 못한 분쟁에서도 나를 지켜주는 강력한 무기가 됩니다.