부동산 권리 분석 실패 사례

등기부는 안전벨트입니다!! 확인!!

등기부만 제대로 봤어도 피할 수 있던 경매 실패 사례들.
초보자가 자주 놓치는 권리분석 실수와 3가지 실전 사례를 정리합니다.

1. 권리분석, 왜 중요한가요?

부동산 경매의 핵심은 ‘싸게 낙찰받는 것’이 아니라, ‘안전하게 소유권을 확보하는 것’입니다. 아무리 시세보다 싸게 낙찰받아도, 권리분석이 잘못되면 보증금을 인수하거나, 소유권을 넘겨받지 못하거나, 심지어 거주 자체가 불가능한 경우도 생깁니다.
등기부등본의 ‘을구’, ‘갑구’, 그리고 말소기준권리 등은 어렵게 느껴질 수 있지만, 핵심은 단 하나입니다. ‘내가 낙찰받고도 소송 없이, 분쟁 없이 그 부동산을 사용할 수 있는가?’ 그 판단을 정확히 하려면 반드시 권리분석 능력이 필요합니다.

2. 실전 권리분석 실패 사례 3가지

• 사례 1. 대항력 있는 임차인을 후순위로 착각
  전세권이 말소기준권리보다 뒤에 있다고 소멸된다고 생각한 A씨. 하지만 해당 임차인은 전입 + 확정일자 + 점유를 모두 갖춘 대항력 있는 임차인이었고, 낙찰 후 3,000만 원을 인수하게 됐습니다.
• 사례 2. 오래된 가처분을 무시한 결과
  10년 전 가처분이라서 ‘이미 소멸됐겠지’ 하고 입찰했지만, 그 가처분은 이혼 소송 중 배우자가 제기한 재산분할 청구권으로, 판결이 나지 않아 소유권이전등기 자체가 지연되고 담보대출도 불가능했던 사례입니다.
• 사례 3. 지상권과 지역권의 함정
  토지 낙찰자 B씨는 ‘지상권’이 명시된 줄도 모르고 입찰. → 실제로는 해당 토지 위에 타인의 배수시설과 도로 진입권이 설정되어 있었고, 향후 개발이나 분할매도가 어려워졌습니다.

3. 권리분석 실수를 피하려면?

• 말소기준권리 확인 – 가장 앞선 저당권(근저당) 기준으로 소멸 순서 판단
• 대항력 임차인 – 전입일 + 확정일자 + 점유 세 가지 조건 확인
• 지상권·지역권·가처분 – 등기부 ‘을구’ 하단까지 꼼꼼히
• 현황조사서 병행 – 점유자 확인, 유치권 여부 등은 반드시 비교 확인

4. Q&A | 자주 묻는 질문

Q1. 등기부에 없으면 문제도 없는 거 아닌가요?

그렇지 않습니다. 유치권, 점유자, 사건번호 누락 등은 등기부가 아닌 ‘현황조사서’에만 나오는 경우도 많습니다.

Q2. 임차인이 전입만 돼 있으면 대항력이 있나요?

아닙니다. 전입 + 확정일자 + 실거주 세 가지를 모두 갖춰야 대항력이 생깁니다.

Q3. 가처분은 오래되면 자동 말소되나요?

아니요. 가처분은 판결 또는 이해당사자의 동의 없이는 말소되지 않습니다. 낙찰 전 반드시 소송번호 확인이 필요합니다.

Q4. 권리분석 자신 없을 땐 어떻게 하나요?

법무사나 경매 컨설턴트의 도움을 받는 것도 좋습니다. 특히 복잡한 물건은 전문가 의견이 리스크를 줄여줍니다.

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