경매 명도 시 문제되는 점유자 이슈

낙찰 받은 집에 사람이 살고 있다면

경매 낙찰 = 바로 입주? 꼭 그렇진 않습니다.
실제 점유자가 버티거나, 예상 못한 명도 문제가 발생하는 경우가 많습니다. 대표적인 명도 이슈 3가지와 대응법을 정리합니다.

1. 경매에서 '명도'란 무엇인가요?

명도(明渡)란 부동산의 점유자가 해당 공간을 비워주는 행위를 말합니다. 경매로 부동산을 낙찰받았다고 해서 바로 입주할 수 있는 것이 아니며, 실제 거주 중인 점유자가 있다면 정당한 절차를 통해 명도를 진행해야 합니다. 대부분의 경매 물건은 비어 있지 않으며, 사람이 살고 있는 경우가 훨씬 많습니다. 이때는 협상, 소송, 강제집행 등 상황에 따라 다양한 대응이 필요합니다.
명도는 단순한 퇴거 요구가 아니라, 법률상 점유권에 대한 정당한 권리관계를 판단해야 하는 절차입니다. 이 때문에 부동산 경매 초보자는 명도 문제를 가볍게 여기다가 큰 시간 손실이나 금전적 피해를 입기도 합니다.

2. 실전에서 발생한 명도 문제 사례 3가지

• 사례 1. 무상 거주 중인 친인척
  등기부상 임차인이 없어 안심했지만, 실제 가보니 채무자의 부모님이 수년간 무상으로 거주하고 있던 사례입니다. 이들은 임차인이 아닌 ‘무상점유자’이지만, 법적으로는 강제 퇴거가 쉽지 않습니다. 전입도 없고 임대차계약도 없더라도, 점유하고 있다면 명도소송을 거쳐야 퇴거를 강제할 수 있습니다.
• 사례 2. 소유자 본인이 점유 중
  근저당으로 인해 경매가 진행됐지만, 채무자인 소유자가 계속 거주하고 있는 경우입니다. 이 경우 낙찰자는 ‘소유권이전등기’를 마친 뒤에도 점유자를 상대로 명도소송을 제기해야 하고, 그 이후에도 자진 퇴거가 이뤄지지 않으면 강제집행 절차까지 가야 합니다.
• 사례 3. 유치권 주장 점유자
  건물 내부 공사를 진행한 업체가 공사비 미지급을 이유로 유치권을 주장하며 출입을 막는 사례입니다. 유치권은 법적으로 인정되기 어려운 경우가 많지만, 실질적으로 점유를 이용한 진입 방해가 가능해, 낙찰자 입장에선 엄청난 피해로 이어질 수 있습니다.

3. 명도 절차는 어떻게 진행되나요?

명도는 기본적으로 다음 4단계로 진행됩니다.

1. 현장 방문 및 실거주자 확인: 실제 누가 거주 중인지 확인하고, 협상 또는 자진 퇴거 여부를 점검합니다.
2. 내용증명 발송: 자진 퇴거를 요청하는 서면을 보내며, 명도 거부 시 소송 진행을 안내합니다.
3. 명도소송 제기: 법원을 통해 점유권 박탈 및 퇴거 명령을 요청합니다.
4. 강제집행: 판결이 나고도 퇴거하지 않는 경우, 집행관과 협조하여 물건을 비우는 절차입니다.

전체 절차는 빠르면 2개월, 길면 6개월 이상 소요될 수 있습니다. 이 때문에 시간적 여유와 심리적 준비가 매우 중요합니다.

4. 명도 관련 Q&A

Q1. 무상점유자도 소송을 해야 하나요?

네. 전입이 없고 임대차계약이 없어도 점유자가 자진 퇴거를 거부하면 명도소송을 통해 퇴거 판결을 받아야 합니다.

Q2. 점유자와 협상이 안 될 때는?

협상 실패 시에는 내용증명을 통해 퇴거 요청 후 민사소송으로 이어지는 것이 일반적입니다.

Q3. 명도비는 얼마 정도 줘야 하나요?

명도비는 법적 의무는 아니며, 보통 50만 원~200만 원 사이에서 협의됩니다. 원만한 퇴거를 유도하기 위한 실무상 관행입니다.

Q4. 유치권은 어떻게 대응하나요?

현장 점유사진, 시공계약서 유무, 점유 일자 등을 수집하여 법적 요건 미비를 입증한 뒤, 집행정지를 해제하거나 배제 판결을 받아야 합니다.

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