일시적 2주택 비과세 특례, 기존 주택은 언제까지 팔아야 할까?

새로운 집으로 이사할 계획을 세우면서, 기존 주택을 팔기 전 새 주택을 먼저 구입하게 되는 경우가 있습니다. 이처럼 의도치 않게 일시적으로 2 주택자가 되는 상황은 생각보다 흔한데요. 이때 가장 큰 고민은 바로 양도소득세 문제입니다.

다행히 세법에서는 이런 상황을 고려해 ‘일시적 2 주택 비과세 특례’라는 제도를 두고 있습니다. 일정 요건만 충족하면 기존 주택을 매도할 때 양도세 비과세 혜택을 유지할 수 있는데요, 조건 중 가장 핵심은 바로 기존 주택을 언제까지 팔아야 하는가입니다.

일시적 2주택 비과세 특례시 기존주택 양도시기는?

기존 주택을 1년 이상 보유한 상태에서 새 주택을 취득한 경우, 일시적 2 주택 비과세를 받기 위한 정확한 시점과 주의사항을 정리해드립니다.

1. 일시적 2주택 비과세 특례란?

기본적으로 1세대 1주택자가 2년 이상 보유(그리고 조정대상지역에서는 2년 이상 거주 포함)한 주택을 양도할 경우, 양도소득세 비과세 혜택이 적용됩니다. 그런데 이사 등으로 인해 새 주택을 먼저 취득하고 기존 주택을 나중에 매도하는 상황이 발생하면, 일시적으로 2주택 상태가 되며 비과세 적용에 문제가 생깁니다.

이를 완화하기 위해 마련된 것이 ‘일시적 2주택 비과세 특례’입니다. 일정 요건을 충족하면, 기존 주택을 양도할 때 여전히 비과세 혜택을 인정받을 수 있습니다.

   중요 개정사항
참고로 과거에는 새 집을 산 후 3년 이내에 기존 집을 매도하면 특례가 적용되었지만,
2021년 1월 1일 이후 취득한 주택부터는 2년으로 단축되었습니다.

2. 새 주택을 산 뒤, 기존 주택은 2년
     이내 양도해야

핵심은 기존 주택을 언제까지 팔아야 하느냐입니다.
2021년 1월 1일 이후 새 주택을 취득한 경우, 다음 조건을 모두 만족해야 합니다.

1. 새 주택 취득일 당시, 기존 주택을 1년 이상 보
    유 중일 것
2. 새 주택을 취득한 날로부터 2년 이내에 기존
    주택을 양도할 것

여기서 중요한 점은 새 주택을 취득한 날이 단순히 계약일이 아니라는 것입니다.
세법상 취득일은 ‘잔금일’과 ‘소유권 이전 등기일’ 중 빠른 날을 기준으로 판단합니다.
이 날짜를 기준으로 정확히 2년 이내에 기존 주택을 처분해야 하며, 이 기한을 넘기면 비과세 혜택은 소멸됩니다.

예를 들어,
2023년 5월 1일에 새 주택의 잔금을 치렀다면,
2025년 4월 30일까지 기존 주택을 매도해야 합니다.
단순한 계약일이나 입주일을 기준으로 착각하지 않도록 주의가 필요합니다.

기존 주택 역시 보유기간 1년 이상이라는 요건이 있는데,
이 역시 취득일 기준(잔금일 또는 등기일 중 빠른 날)로 계산됩니다.
새 주택을 사기 전에 기존 주택 보유기간이 1년을 넘었는지 반드시 확인해야 합니다.

3. 비과세는 기존 주택에만 적용

일시적 2주택 특례는 기존 주택에 대한 양도소득세 비과세만 인정해주는 제도입니다.
즉, 새로 산 주택을 먼저 양도하는 경우에는 비과세가 적용되지 않으며,
해당 주택을 다시 2년 이상 보유(및 거주) 한 후에야 일반 1세대 1 주택 비과세 요건을 충족할 수 있습니다.

또한 세법상 1세대란 단순히 한 사람을 의미하지 않고, 주민등록상 세대를 같이 구성하고 있는 배우자 및 직계존비속 전체를 의미합니다.
따라서 가족 구성원 중 누군가가 다른 주택을 보유하고 있는 경우, 1세대 1주택 요건이 깨지게 되어 비과세 적용이 제한될 수 있습니다.

특히, 분양권이나 입주권도 2021년 이후부터는 주택 수에 포함되기 때문에
일시적 2주택 여부를 따질 때 반드시 이러한 권리 보유 여부까지 점검해야 합니다.

4. 조정대상지역에 해당한다면?

새 주택이나 기존 주택이 조정대상지역에 해당하는 경우, 조건이 더 까다로워집니다.

1. 새 주택을 취득한 날로부터 1년 이내 기존 주
    택을 양도해야 합니다.
2. 기존 주택과 새 주택 모두가 조정지역에 있다
    면, 기존 주택에서 2년 이상 실제 거주한 이력이 있어야 합니다.

여기서의 거주는 단순 전입신고만으로는 인정되지 않으며, 실제 거주가 확인되어야 비과세가 적용됩니다.

국토교통부 홈페이지나 부동산114 등에서 조정대상지역 여부를 반드시 확인하고 거래 일정을 계획해야 합니다.

5. 양도 시점은 계약일이 아닌 잔금일
     또는 등기일

비과세 기한 계산 시 가장 중요한 기준은 양도 시점입니다.
기존 주택을 언제 양도한 것으로 볼지는 잔금 지급일과 소유권 이전 등기일 중 빠른 날을 기준으로 합니다.

계약만 체결하고 잔금 지급이나 등기가 늦어지면 실제 양도일이 늦춰진 것으로 간주되어,
비과세 요건 기한을 넘기는 결과가 생길 수 있으니, 이 부분은 반드시 점검해야 합니다.


일시적 2주택 비과세 특례는
새로운 주택을 먼저 구입한 뒤, 기존 주택을 일정 기간 내 매도하면 양도세 부담 없이 집을 옮길 수 있도록 배려한 제도입니다.

하지만 조건이 명확하고, 특히 시기 계산에 실수가 생기면 전액 과세로 이어질 수 있습니다.
특히 취득일과 양도일 기준을 명확히 이해하고,
조정지역 여부와 세대원 보유 주택, 분양권 보유 여부까지 꼼꼼히 확인해야 합니다.

경우에 따라서는 불가피한 사정(해외 근무, 이혼, 사망 등)으로 기한을 못 지킬 수도 있는데,
이때는 세무서에 사후 신고와 예외사유 소명 절차를 통해 조정을 시도해볼 수도 있습니다.

정확한 판단이 어렵다면, 거래 전에 세무사 또는 국세청 홈택스 상담센터를 통해 반드시 확인하시길 권합니다.




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