양도소득세 이월과세, 2025년부터 바뀌는 부분

양도소득세 이월과세, 2025년부터 바뀌는 부분

부동산이나 주식을 가족에게 증여한 후, 곧바로 매도하면 세금을 줄일 수 있을까요?
겉보기엔 절세처럼 보일 수 있지만, 세법에서는 이를 방지하기 위한 장치를 이미 마련해 두었습니다. 바로 이월과세 제도입니다.

2025년부터 이 제도는 더 강화됩니다. 단순히 증여와 양도 시기만 따져선 안 되고,
양도 시점을 기준으로 한 1년 이내 증여 여부가 핵심 기준이 됩니다.

이월과세 제도의 개념, 2025년 개정 내용, 그리고 실제 주의할 점을 살펴보겠습니다.

이월과세란 무엇인가요?

이월과세란 가족 간 증여 후 단기간 내 양도했을 경우,
양도차익 계산 시 증여자가 원래 취득했던 금액을 기준으로 세금을 부과하는 제도입니다.

예를 들어,
부모가 1억 원에 취득한 부동산을 자녀에게 증여하고, 자녀가 이를 3억 원에 양도했다면,

원래는 자녀의 취득가(예: 2.5억 원 기준)로 양도차익을 계산하지만,
이월과세가 적용되면 부모의 취득가인 1억 원이 기준이 되어
양도소득세가 훨씬 더 많아지게 됩니다.

즉, 증여를 통해 세금을 줄이려는 시도를 막기 위해, 국세청이 단기 양도에 대해 더 높은 과세 기준을 적용하는 것입니다.

2025년부터 이월과세 강화

기존에는 증여 후 5년 이내 양도하는 경우에만 이월과세가 적용됐습니다.
하지만 이 제도를 회피하기 위해 양도 직전에 증여하는 사례가 반복되면서, 정부는 제도를 한층 더 강화하기로 했습니다.

📌 2025년부터 달라지는 핵심은 양도일 기준 1년 이내 증여 자산은 무조건 이월과세입니다.

정리하자면,
지금까지는 증여일 중심으로 판단했다면,
앞으로는 양도일 기준으로 1년 내에 증여받은 자산인지 여부를 먼저 판단하게 됩니다.

즉, 증여 후 보유기간이 길어도, 양도일 기준 1년 이내 증여였다면 무조건 이월과세가 적용된다는 것입니다.

모든 자산에 적용되나요?

모든 자산에 적용되는 건 아니라는 것입니다.
이월과세 적용 대상
•부동산 (아파트, 상가, 토지 등)
•비상장주식
•분양권
•임대용 자산 등

이월과세 비적용 대상
•상장주식
•일부 금융상품
•기타 과세 대상이 아닌 비과세 자산 등

따라서, 증여와 양도 계획을 세우기 전에는 반드시 해당 자산이 이월과세 적용 대상인지 여부부터 확인해야 합니다.

실제 사례로 이해하기

다음은 2025년 제도 변경 후 적용 가능한 사례입니다.

2024년 6월: A 씨가 자녀에게 아파트 증여
2025년 4월: 자녀가 그 아파트를 4억 원에 양도

이 경우, 증여일과 양도일 사이가 1년 이내이므로 무조건 이월과세가 적용됩니다.
→ 자녀는 부모가 처음 매입한 취득가(예: 1.5억 원 기준)로 양도차익을 계산하게 되어
→ 양도차익이 크게 증가하고, 그에 따른 세금도 수천만 원 차이가 발생할 수 있습니다.

실무상 유의사항
증여세도 동시에 발생할 수 있습니다

이월과세가 적용되면, 일반적인 경우보다 양도소득세가 훨씬 커지게 되며,
동시에 증여 당시에도 증여세가 발생할 수 있습니다.
즉, 자산 증여 시 증여세 발생,
자산 매도 시에는 양도소득세 (이월과세 적용 시 더욱 과중)

이처럼 증여세와 양도세가 동시에 부과되는 이중과세 구조로 인해,
절세 목적으로 계획한 증여가 오히려 큰 세부담으로 되돌아올 수 있습니다.

이월과세 적용 제외 조건도 있다?

무조건 이월과세가 적용되는 것은 아닙니다.
실제로는 다음과 같은 사유가 있을 경우, 과세당국의 판단에 따라 적용 예외가 인정되기도 합니다.
•증여받은 자산에 대해 2년 이상 실거주한 경우
•부득이한 생계 이전 또는 재산정리 목적일 경우
•증여 직후 양도가 아니라는 사실이 명백한 경우

단, 이러한 예외는 납세자가 소명해야 하며,
증거 자료(거주 기록, 이사 이유, 세대분리 등)를 충분히 갖춰야 합니다.

예정신고와 확정신고 전략도 병행

이월과세가 적용될 가능성이 있는 경우, 양도세 예정신고와 확정신고를 병행하는 전략도 고려해 볼 수 있습니다.
•예정신고: 양도 후 2개월 이내 신고 (세액 확정)
•확정신고: 다음 해 5월 종합소득세 신고 때 조정 가능

예정신고에서 세금 부담이 과도하게 나왔을 경우, 정정신고나 기한 후 신고를 통해 조정이 가능합니다.
단, 관련 서류를 갖추고 사전 검토가 되어 있어야 하므로 전문가 상담이 꼭 필요합니다.

2025년부터 양도소득세 이월과세는 더 강력해집니다.
양도 직전에 증여받은 자산이라면, 거의 예외 없이 높은 세율로 과세될 수 있기 때문입니다.

핵심 포인트는 다음과 같습니다.

•증여 후 단기간 내 양도 시, 양도차익 기준이 증여자가 취득한 가격으로 바뀐다
•양도일 기준 1년 이내 증여 자산은 자동 이월과세 대상
•대상 자산은 부동산, 비상장주식, 분양권 등이며 상장주식은 제외
•이월과세가 적용되면 증여세 + 양도세 이중 세금 부담 발생 가능
•일부 예외가 인정될 수 있으나, 납세자 입증 책임이 따른다

증여와 양도를 고려 중이라면, 반드시 세무 전문가의 도움을 받아 시기와 자산 종류를 전략적으로 조율하시기 바랍니다.


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