권리분석 실수, 초보 투자자에게 가장 위험합니다.
‘등기부 보는 법’이 아니라 ‘등기부를 어떻게 잘못 해석했는지’를 중심으로 실전 사례로 정리했습니다.
1. 전세권 있는 줄 몰랐다가 낙찰자 된 사례
전세권은 등기부에 표시되므로 잘만 보면 확인할 수 있습니다. 하지만 '말소기준권리' 이전에 설정된 전세권이라면 낙찰 후에도 인수해야 할 수 있습니다. 실제로 권리분석 초보자가 전세권 등기를 말소된 걸로 오인해 입찰했다가, 낙찰 이후 수천만 원 전세금을 물어내게 된 사례도 존재합니다.
2. 가처분은 별거 아니라 생각했다가 낭패
가처분이란? 쉽게 말해, “이 부동산에 대해 확정되기 전까지 아무도 손대지 마세요!”라는 법원의 잠정 조치입니다.
주로 소유권 분쟁, 건축주 변경 분쟁, 상속 문제 등이 있을 때 가처분이 설정됩니다. 등기부에 표시되지만, 초보자는 이를 '이미 끝난 소송'으로 착각하는 경우가 많습니다.
왜 위험할까? 가처분이 있으면 낙찰 후에도 소유권이전등기가 지연되거나 거절될 수 있습니다. 예를 들어, 건축주 명의변경 금지 가처분이 있으면 아무리 낙찰받아도 등기이전 자체가 안 됩니다.
결국, 가처분이 걸린 물건은 해당 소송이 끝나야 등기가 가능하므로, 낙찰 후에도 수개월~수년 기다려야 하는 경우가 생깁니다.
3. 유치권 주장, 현장 확인 안 했다가 손해
유치권이란? 쉽게 말해, 공사를 했거나 돈을 떼인 사람이 “돈 받을 때까지 이 집 안 나가요”라고 버티는 권리입니다.
유치권은 등기부에 표시되지 않기 때문에 낙찰 전 등기만 봐서는 절대 알 수 없습니다. 이게 무서운 이유는, 실제로 사람이 집을 점유하고 있으면 ‘법원 명령’(인도명령)으로도 쉽게 쫓아낼 수 없다는 점입니다.
유치권이 성립하려면?
- ① 실제 점유하고 있어야 함 (건물에 물건 두고 계속 드나드는 정도)
- ② 정당한 채권이 있어야 함 (예: 공사대금, 미지급금 등)
- ③ 임차인처럼 단순히 거주하는 건 유치권 아님
현장에 가보면 “누가 살고 있는지”, “공사흔적이 있는지”, “점유한 흔적이 있는지”를 확인할 수 있습니다. 이걸 모르고 입찰했다가는 낙찰받고도 집을 쓰지도 못하고, 소송까지 가는 경우도 있습니다.
자주 묻는 질문 (Q&A)
Q1. 전세권은 등기만 보면 되지 않나요?
Q2. 가처분은 낙찰 후 자동으로 소멸되나요?
Q3. 유치권은 무조건 인정되나요?
Q4. 권리분석 실패 시 어떻게 되나요?
[다음 글 예고] 경매에 나온 집, 실제로 입주할 수 있을까? 명도 vs 점유자
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