외형은 멀쩡한데, 법적으로는 존재하지 않는 건물?
부동산 거래나 상속 과정에서 무허가 건물이라는 말을 듣고 처음 당황하시는 분들이 많습니다.
건물이 실제로 지어져 있고, 누군가 살고 있거나 사용 중인 상태인데도 등기소에서는 등기 자체가 안 된다고 말합니다.
그 이유는 건축허가나 사용승인 없이 지어진 무허가 건물이기 때문입니다.
이 글에서는 무허가 건물이 왜 등기되지 않는지,
어떤 해결 방법이 있는지를 정리해 보았습니다.
무허가 건물이란?
건축법상 허가나 신고 없이 지어진 건물은 무허가 건물로 분류됩니다.
외형은 아무리 멀쩡해도, 법적으로는 건축물로 인정되지 않는 상태입니다.
이런 건물은 다음과 같은 특징을 가집니다
•건축물대장이 없다
•준공검사나 사용승인 이력이 없다
•등기소에 등기할 수 있는 요건이 충족되지 않는
다
따라서 건물이 존재하더라도,
등기부 등록 자체가 안 되며 소유권을 주장할 수 있는 법적 수단이 없습니다.
등기소에서 등기를 거절 하는 이유
부동산등기법에 따르면 건물의 소유권보존등기를 하려면 건축물대장, 건축허가서, 사용승인서 등
행정적으로 적법한 건축 사실을 입증하는 서류가 있어야 합니다.
무허가 건물은 이 요건을 충족하지 못하므로
등기소에서는 소유권보존등기 신청 자체를 접수하지 않습니다.
결국 법적으로는 존재하지 않는 건물로 취급됩니다.
무허가 건물 사례
•조립식 창고나 농막이 지어진 토지인데, 건축물대장이 없다
•주택을 옆으로 증축했지만, 허가를 받지 않았다
•허가 없이 선공사를 진행하고 나중에 승인받으려 했지만 거절됐다
이러한 경우 모두, 등기불가 상태에 해당합니다.
해결 방법은
1. 사후 허가를 통한 정식 등록
지자체가 허용할 경우, 사후 허가나 신고 절차를 통해
건축물대장을 기재하고 등기 요건을 갖출 수 있습니다.
이 과정에서 이행강제금 등 제재가 따를 수 있습니다.
2. 철거 후 재시공
정식 등기가 불가능한 경우,
멸실신고 후 허가를 받아 건축물을 새로 짓는 방법도 실무에서 종종 사용됩니다.
3. 매매 시 특약 설정
무허가 건물의 매매는 소유권 이전이 아닌 현상 인도로 보기 때문에,
계약서에 등기불가 건물이며 인도만을 목적으로 한다는 특약을 반드시 기재해야 합니다.
무허가 건물의 법적, 세금상 리스크
•등기가 없으면 양도소득세 계산 시 건물 가액이 제외되어 불리합니다
•금융기관 담보 설정 불가 → 대출, 보증 등 재산활용 불가
•상속 시 건물만 따로 정리할 수 없어, 상속재산 분할이 복잡해집니다
결국 등기할 수 없는 건물은 재산권으로 인정받지 못합니다.
마무리 조언
건물이 존재해도,
건축법상 요건을 갖추지 못한 상태라면 등기 자체가 불가능할 수 있습니다.
이러한 무허가 건물은
•매매, 상속, 증여, 담보, 모두 법적으로 제한되므로,
처분 또는 상속을 계획하고 있다면 반드시 건축물대장, 허가 여부, 사용승인 기록 등을 먼저 확인하시기 바랍니다.
등기 가능한 상태인지,
사후 허가가 가능한 구조인지,
전문가 상담을 통해 접근하시는 것이 가장 안전합니다.
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